四、土地增值税的计税依据
增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
（一）转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）扣除项目及其金额（重点掌握）
1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款
B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金
C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用
D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本
『正确答案』B
2.房地产开发成本（适用新建房转让）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。
A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用
『正确答案』BC
3.房地产开发费用（适用新建房转让）
（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
【例题·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是（ ）万元。
A.370 B.650 C.750 D.850
『正确答案』B
『答案解析』该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括营业税、城建税、印花税、教育费附加视同税金扣除。
| 企业状况 |
可扣除税金 |
详细说明 |
|
房地产开发企业 |
（1）营业税 |
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% |
|
非房地产开发企业 |
（1）营业税 |
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% |
5.财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
提示：（1）此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
6.旧房及建筑物的扣除金额（适用存量房地产转让）
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：
| 企业情况 |
转让房地产情况 |
可扣除项目 |
|
房地产开发企业 |
转让新建房 |
1.取得土地使用权所支付的金额 |
|
|
转让新建房 |
1.取得土地使用权所支付的金额 |
|
各类企业 |
转让存量房 |
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 |
|
各类企业 |
单纯转让未经开发的土地 |
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 |
解释：从不同转让标的看扣除项目的差异：
（1）新建房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。
（2）存量房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额；②与转让房地产有关的税金；③旧房及建筑物的评估价格。
【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金
D.旧房及建筑物的评估价格
『正确答案』AC
【例题·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费
B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
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