(四)土地增值税的税率与应纳税额的计算
1．土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率(见表2—184)。
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2．土地增值税应纳税额的计算
(1)应纳税额的计算公式应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)。
①增值额未超过扣除项目金额50％：
土地增值税应纳税额=增值额×30％
②增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％：
土地增值税应纳税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％
③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％：
土地增值税应纳税额=增值额×50％一扣除项目金额×15％
④增值额超过扣除项目金额200％：
土地增值税应纳税额=增值额×60％一扣除项目金额×35％
(2)应纳税额的计算步骤。根据上述计算公式土地增值税应纳税额的计算可分为以下四步：
①计算增值额：
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
②计算增值率：
增值率=增值额÷扣除项目金额×100％
③确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。
④计算应纳税额：
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数
(五)土地增值税税收减免
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税；超过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
(4)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
(六)土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点
1．土地增值税纳税申报程序
(1)纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
(2)纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。
(3)纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
(4)对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的．纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理完纳税清算后，多退少补。
2．土地增值税纳税清算
(1)清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
(2)清算条件(见表2—185)。
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(3)土地增值税清算应报送的资料。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。
②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收人、成本和费用有关的证明资料。
③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
(4)清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(5)土地增值税的核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
3．土地增值税纳税地点
土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。这里所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分，别申报纳税。具体又可分为以下两种情况：
(1)纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
(2)纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时。在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
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