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考点三十九 土地增值税法律制度
(一)土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。
(二)土地增值税的征税范围
1．征税范围的一般规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。
(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
2．征税范围的特殊规定(见表2—183)
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(三)土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
1．应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2．扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括六项内容：
(1)取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容：
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
(2)房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，按照实际发生额直接计人当期损益。但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、二项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本．下同)计算的金额之和的5％以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、第二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％
(4)与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：
①外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加；
②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
(5)财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、第二项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
(6)旧房及建筑物的扣除金额。
①按评估价格扣除；
②按购房发票金额计算扣除。
(7)计税依据的特殊规定。
①对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
②对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。
④房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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