2012年初级会计职称考试《初级会计实务》第1章重、难点及典型例题

六、固定资产及投资性房地产
(一)固定资产【★2010年、2009年客观题】
1．固定资产的概念和特征
同时具有以下特征的有形资产属于固定资产：
第一，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；
第二，使用寿命超过一个会计年度。
2．固定资产的确认
固定资产在符合定义的前提下，应当同时满足以下两个条件，才能加以确认：
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
【提示】在实务中，对于固定资产进行确认时，还需要注意以下两点：
第一，固定资产各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产；
第二，与固定资产有关的后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本；不满足固定资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
3．固定资产的分类
【提示】由于企业的经营性质不同，经营规模各异，对固定资产的分类不可能完全一致，但实际工作中，企业大多采用综合分类的方法作为编制固定资产目录、进行固定资产核算的依据。
4．固定资产的账务处理
企业通过“固定资产”、“累计折旧”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”等科目核算固定资产的取得、计提折旧、处置等。
(1)固定资产的取得
固定资产应当按照实际取得成本进行初始计量。
①外购固定资产
外购固定资产，其成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员的服务费等。
第一，购置的不需要安装的固定资产，按照实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、专业人员的服务费等，作为固定资产的成本，计入“固定资产”科目的借方。
若企业为增值税一般纳税人，则企业购进机器设备等固定资产的进项税额不纳入固定资产成本核算，可以从销项税额中抵扣。
【拓展】根据《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》中的规定(以下选择部分内容)：
一、自2009年1月1日起，增值税一般纳税人(以下简称纳税人)购进(包括接受捐赠、实物投资，下同)或者自制(包括改扩建、安装，下阿)固定资产发生的进项税额(以下简称固定资产进项税额)，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号，以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号，以下简称细则)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据(以下简称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣，其进项税额应当记入“应交税费应交增值税(进项税额)”科目。
二、纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人2009年1月1日以后(含1月1日，下同)实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。
【链接】关于购入固定资产增值税可以抵扣的内容请结合第二章负债“应交税费—应交增值税”的知识点进行学习。
第二，购入需要安装的固定资产。应在购入不需要安装的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目归集其成本，待达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。

第三，如果一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
②自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在核算时应先通过“在建工程”科目核算，待达到预定可使用状态时再转入“固定资产”科目。
③如果企业自建固定资产采用了出包方式，企业支付给建造商的工程价款通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，按实际发生的成本，由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。

【例题41·多选题】在采用自营方式建造办公楼的情况下，下列项目中应计入办公楼成本的有()。
A．企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用
B．工程领用本企业自产产品涉及的增值税销项税额
C．生产车间为工程提供的水、电等费用
D．工程项目耗用的工程物资
【答案】BCD
【解析】企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用应计入管理费用。
【例题42·单选题】某企业自行建造管理用房屋一间，购入所需的各种物资100000元，支付增值税17000元(假定增值税不可以抵扣)，全部用于建造工程。另外还领用本企业所生产的产品一批，实际成本2000元，售价2500元，提取工程人员工资20000元，提取工程人员的福利费2800元，支付其他费用3755元。该企业适用的增值税税率为17%，则该房屋的实际造价为()元。
A．145980
B．145895
C．145555
D．143095
【答案】A
【解析】自行建造的固定资产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，房屋属于不动产，产生的增值税不得抵扣，要计入资产的成本。房屋的实际造价＝100000＋17000＋2000＋2500×17%＋20000＋2800＋3755＝145980(元)。
(2)固定资产的折旧【★2011年单选题、多选题】
①固定资产折旧概述
②影响折旧计提的因素
第一，固定资产原价；
第二，预计净残值；
第三，固定资产减值准备；
第四，固定资产的使用寿命。
③计提折旧的范围
除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：
第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；
第二，单独计价作为固定资产入账的土地。
在具体计提折旧时，当月增加的固定资产当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产当月照提折旧，从下月起不提折旧。
④折旧方法
折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。
a．年限平均法
b．工作量法
c．双倍余额递减法
年折旧率＝2÷预计使用年限×100%(直线法折旧率的两倍)
年折旧额＝固定资产账面净值×年折旧率
在固定资产折旧年限到期的最后两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
d．年数总和法
年折旧率＝尚可使用年限÷预计使用年限的年数总和×100%
年折旧额＝(固定资产原值－预计净残值)×年折旧率
⑤固定资产折旧的账务处理
【例题43·单选题】某项固定资产的原值为200000元，预计净残值为2000元，预计使用年限为5年。则在年数总和法下第四年的折旧额为()元。
A．26400
B．52800
C．40000
D．39600
【答案】A
【解析】年数总和法下，第四年的折旧率＝(5－3)/(5＋4＋3＋2＋1)＝2/15；
折旧额＝(200000－2000)×2/15＝26400(元)。
【例题44·判断题】按双倍余额递减法计提的折旧额在任何时期都大于按年限平均法计提的折旧额。()
【答案】×
【解析】在计提折旧的初期，双倍余额递减法计提的折旧额大于按年限平均法计提的折旧额；在计提折旧的后期，双倍余额递减法计提的折旧额小于按年限平均法计提的折旧额。
(3)固定资产的后续支出
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本。如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等后续支出，若是生产车间和行政管理部门等发生的，计入管理费用科目；若是专设销售机构发生的，应当在发生时计入销售费用科目。
【例题45·单选题】某企业对一条生产线进行更新改造。该生产线的原价为100万元，已提折旧为60万元。改造过程中发生支出35万元，被替换部分的账面价值5万元。该生产线更新改造后的成本为()万元。
A．65
B．70
C．125
D．130
【答案】B
【解析】该生产线更新改造后的入账价值＝(100－60)＋35－5＝70(万元)。
(4)固定资产的处置
企业出售、报废或者毁损的固定资产通过“固定资产清理”科目核算，清理的净损益计入当期损益。净损益属于筹建期间的计入“管理费用”，属于生产经营期间的计入“营业外收入”或“营业外支出”。

【例题46·单选题】某企业出售一台设备(不考虑相关税费)，原价160000元，已提折旧45000元，出售设备时发生各种清理费用3000元，出售设备所得价款113000元。该设备出售净收益为()元。
A．－2000
B．2000
C．5000
D．－5000
【答案】D
【解析】该设备出售净收益＝113000－(160000－45000＋3000)＝－5000(元)。
【例题47·多选题】企业结转固定资产清理净损益时，可能涉及的会计科目有()。
A．管理费用
B．营业外收入
C．营业外支出
D．待处理财产损溢
【答案】ABC
【解析】企业结转固定资产清理净损益时可能涉及的套计科目有：营业外收入、营业外支出和管理费用。如果属于生产经营期间的计入“营业外收入”或“营业外支出”；如果属于筹建期间的计入“管理费用”。
【例题48·计算题】甲公司2007年6月30日从银行借入资金1000000元，用于购置大型设备。借款期限为3年，年利率为5%(实际利率与合同利率一致)，分期付息，半年支付一次利息。款项已存入银行。
2008年1月1日，甲公司收到购入的设备，并用银行存款支付设备价款840000元(含增值税，增值税不允许抵扣)。该设备安装调试期间发生安装调试费160000元，于2008年12月31日投入使用，该设备预计使用年限为5年，预计净残值率为5%，采用双倍余额递减法计提折旧。
2010年6月30日，甲公司以银行存款归还借款本金和2010年上半年的利息共计1025000元。2010年12月31日，甲公司因转产，将该设备出售，收到价款450000元，存入银行。另外，甲公司用银行存款支付清理费用2000元。(不考虑借款存入银行产生的利息收入)
要求：
(1)计算该设备的入账价值；
(2)计算该设备2009年度、2010年度应计提的折旧费用；
(3)编制2009年末计提借款利息的会计分录；
(4)编制归还借款本金和最后半年利息时的会计分录；
(5)编制出售该设备时的会计分录。
【答案】
(1)该设备的入账价值＝840000＋160000＋1000000×5%＝1050000(元)
(2)计算该设备2009年度、2010年度应计提的折旧费用
①折旧率＝2÷5×100%＝40%
②该设备2009年度应计提的折旧费用＝1050000×40%＝420000(元)
③该设备2010年度应计提的折旧费用＝(1050000－420000)×40%＝252000(元)
(3)2009年末计提借款利息的会计分录：
借：财务费用　　25000
　　贷：应付利息　　25000
(4)归还借款本息时的会计分录：
借：长期借款—本金　　1000000
　　财务费用　　25000
　　贷：银行存款　　1025000
(5)出售该设备时的会计分录：
借：累计折旧　　672000
　　固定资产清理　　378000
　　贷：固定资产　　1050000
借：银行存款　　450000
　　贷：固定资产清理　　450000
借：固定资产清理　　2000
　　贷：银行存款　　2000
借：固定资产清理　　70000
　　贷：营业外收入　　70000
(5)固定资产清查
对固定资产应当定期或者至少每年年末实地盘点一次。在清查过程中如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。
①盘盈
企业在财产清查中盘盈的固定资产应作为前期差错处理，在按管理权限报经批准处理前，应按重置成本做如下处理：
借：固定资产(重置成本)
贷：以前年度损益调整
期末，将以前年度损益调整转入“利润分配—未分配利润”科目。
②盘亏
盘亏的固定资产通过“待处理财产损溢”科目核算。盘亏或毁损的固定资产，减去过失人或者保险公司等支付的赔款和残料价值之后，计入当期营业外支出。
【提示】若已计提固定资产减值准备的，固定资产减值准备科目也应一并结转。
如盘亏或毁损的固定资产，在期末结账前尚未批准处理的，在对外提供财务会计报告时应按上述规定进行处理，并在会计报表附注中作出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的年初数。
(6)固定资产减值
固定资产在资产负债表日的可收回金额低于其账面价值的，企业应将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，同时确认为资产减值损失，计提固定资产减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
(二)投资性房地产【★2010年单选题、2011年多选题、2011年、2010年判断题】
1．投资性房地产概述
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
2．投资性房地产的范围
(1)属于投资性房地产的项目
①已出租的土地使用权—是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
※企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
※母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。
②持有并准备增值后转让的土地使用权—是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地)。
③已出租的建筑物—是指企业以经营租赁方式出租的建筑物(必须是企业拥有产权的建筑物)，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
(2)不属于投资性房地产的项目
①自用房地产—为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。※企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
②作为存货的房地产(房地产开发公司开发的商品房)。
房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋及依法取得、用于开发后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。
【拓展】需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目：(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。(3)关联企业之间租赁房地产的。出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。(4)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
【例题49·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是()。
A．房地产开发企业开发的准备出售的房屋
B．房地产开发企业拥有的已出租建筑物
C．企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D．企业持有并准备增值后转让的建筑物
【答案】B
【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产；选项D属于固定资产。若选项D将“建筑物”改为“土地使用权”，则属于投资性房地产。
【例题50·判断题】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产。()
【答案】×
【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于企业的投资性房地产，仍应按无形资产核算。
3．投资性房地产的取得
(1)外购的投资性房地产
其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(2)自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
4．投资性房地产的后续计量
(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销。
(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
(3)投资性房地产后续计量模式的变更
成本模式在符合一定条件下可以转为公允价值模式进行后续计量，应作为政策变更处理，已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
5．投资性房地产的处置
(1)采用成本模式计量的投资性房地产的处置
(2)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
处置时原累计确认的公允价值变动应一并结转，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。
【例题51·单选题】企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元．其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为()万元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】B
处置当期的损益＝100－80＝20(万元)
借：银行存款　　100
　　贷：其他业务收入　　100
借：其他业务成本80
　　贷：投资性房地产—成本　　70
　　　　　　　　　　—公允价值变动　　10
将“公允价值变动损益”科目的金额转入其他业务成本：
借：公允价值变动损益　　10
　　贷：其他业务成本　　10
(这笔分录借贷双方都是损益类科目，不影响处置当期的损益)