三、抵押
（一）抵押财产范围与效力
以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理抵押物登记的，抵押有效。以尚未办理权属证书的财产抵押的， 发生诉讼后在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续 的，不得对抗第三人。房与地同时抵押的原则。下列财产不得抵押：
（1）土地所有权；乡村企业的土地使用权不能单独抵押；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟等土地使用权可以，乡镇企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内土地使用权同时抵押，但执行后非经批准不能改变用途；
（3） 学校幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产 ；
（5）依法被查封、扣押、监管的财产 ；
按份共有人以共有财产中的份额抵押有效，共同共有人未经其他共有人的同意，抵押无效，但共同共有人知道未提出异议，视为同意。 划拨土地的，单独或以地上建筑物抵押，未经批准抵押无效。国有工业企业以机器设备 、厂 房等财产与债权人签订的抵押合同，如无其它法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无 效。
（二）抵押合同与抵押物登记
1. 当事人以法定财产抵押的， 应当在有关机关办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。土地房产林木车辆设备
2. 以非法定财产抵押的，当事人可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效，未登记的但不得对 抗第三人（即抵押人如在抵押期间处分抵押财产，使抵押财产为第三人所占有，抵押权人不能直接向第三人主 张抵押权利。相反如果登记了，抵押权人仍可以行使抵押权。）。
（三）抵押权的效力
1. 抵押人将已出租的财产抵押的， 应当书面告知承租人，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
2. 抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的， 应当通知抵押权人并告知受让人该转让物已抵押的情况。否则 ，抵押权 人仍可以行使抵押权 .抵押人转让未经理登 记的抵押物抵押权不得对抗第三人。
3.抵押物价值减少时是因抵押人的过错造成的，抵押权人有权要求恢复抵押物的价值，或提拱相应担保，抿绝时，可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。
（四）抵押权的实现 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
（五）物权担保重合时的清偿顺序与责任承担
1. 同一财产向两个以上债权人抵押
（1）抵押合同自登记之日起生效的 —— 按照抵押物登记的先后顺序清偿 ；顺序相同的按照债权比例清偿 .
（2）抵押合同自签订之日起生效的 ——①已登记——同上；②未登记 ——按照合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿 .同一动产向两个以上债权人抵押的， 当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
（3）抵押权人优先于质权人受偿，留置权人优先于抵押权人受偿。
（六）最高额抵押的主合同债权不得转让，债权范围不包括抵押物因财产保全或执行程序被查封后或债务人抵押人破产后失债权，对其合同的最高限额，最高额抵押期间的变更，不得对抗顺序在后的抵押权人。
四、质 押
（一） 动产质押 实践合同，自质物移交于质权人占有时生效。以实际交付占有的财产为准 .质权人转质或使用质物，应当经出质人同意。
（二） 权利质押
1. 权利质押合同自权利凭证交付之日起生效。以股份以及依法可以转让的商标权 、 专利权、著作权中的财产权出质的， 质押合同自登记之日起生效。依法可以 质押的其他 权利， 还包括公路 桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产的收益权 .
2. 国有股东代表单位持有的国有股只限于为本单位及其全资或控股子公司提供质押，用于质押的数量不得超过其所持该 上市公司国有股总额的50% .股票或无形资产出质后不得转让（许可使用），但经质权人同意除外，所得应提存或提前清偿。
五、留置
（一）可以行使留置权的合同 为：保管合同、运输合同、加工承揽合同，行纪合同。 债权一定要到清偿期。
（二） 债权人留置债务人的 财产后， 债务人应在不少于 2 个月的期限 内 履行 债务 .
六、定金
1. 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2. 定金数额不得超过主合同标 的额 的20%.定金合同 为实 践合同，自 实际 交付定金之日起生效。
3. 当事人约定以交付定金作为 主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经 履行主要部分的，不影响 主合同的成立或者生效。
4. 当事人一方不完全履行合同的， 应当4 按照未履行部分所占合同约定内容的比例， 适用定金罚则 .
7. 出卖人通过认购、 订购 、预订等方式向 买 受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，按照法律关于定金的规定处 理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。
