7、折旧的种类
　　物质折旧
　　又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。主要有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存等
　　功能折旧
　　又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑物设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。
　　经济折旧
　　又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。
　　不利因素可能是经济因素(供给过量或需求不足)、区位因素(环境恶化，包括噪音、空气污染、交通拥挤等)，也可能是其他因素(政府政策变化、宏观调控措施等)。
　　经济折旧分为性的和暂时性的。
　　【例题1·单选题】【2007年真题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于(　)
　　A .功能祈旧
　　B .经济折旧
　　C .物质折旧
　　D.外部性折旧
　　【答案】C
　　【例题2·单选题】【2005年真题】某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于(　)
　　A. 物质折旧　
　　B. 功能折旧
　　C. 有形损耗　
　　D. 经济折旧
　　【答案】D
　　8、建筑物寿命的相关概念
　　寿命
　　自然寿命：竣工至不能使用
　　经济寿命：竣工至产生的收入小于运营费用之时
　　年龄
　　实际年龄：竣工至估价时点的日历年龄
　　有效年龄：估价时点显示的年龄
　　剩余寿命
　　剩余自然寿命：=自然寿命-实际年龄
　　剩余经济寿命：=经济寿命-有效年龄
　　【例题·单选题】【2006年真题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为(　)。
　　A.经济寿命≤自然寿命
　　B.经济寿命≥自然寿命
　　C.经济寿命=自然寿命
　　D.经济寿命>自然寿命
　　【答案】A
　　四、建筑物折旧的求取
　　折旧的计算方法
　　年限法
　　成新折扣法
　　【年限法】
　　主要的是直线法，直线法也是简单、普遍的折旧方法
　　计算年折旧额
　　D=(C-S)/N=[C(1-R)/N
　　D―年折旧额
　　C―建筑物的重新购建价格;
　　S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。
　　N―经济寿命
　　R―残值率
　　有效年数为t年的建筑物折旧总额
　　Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N
　　建筑物的现值
　　V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]
　　【成新折扣法】
　　q为成新率
　　成新率=(经济寿命-有效年龄)/经济寿命
　　成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%
　　建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率
　　【例题1·单选题】【2006年真题】经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为(　)。
　　A.40%　
　　B.50%
　　C.60%　
　　D.67%
　　【答案】C
　　【解析】Q=(50-20)/50=60%

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