第三节 房地产估价的收益法
　　一、收益法概述
　　概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(收益价格)
　　实质：
　　资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)、终值折算为现值(F～P)
　　
　　适用对象
　　适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产
　　房地产价值的影响因素(收益法的角度)
　　未来净收益的大小
　　获得净收益期限的长短
　　获得净收益的可靠性
　　步骤
　　⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料
　　⑵ 预测被估价房地产的未来净收益
　　⑶ 求取报酬率
　　⑷ 选用适宜的收益法公式计算收益价格
　　二、 收益法的公式
　　(一) 一般的公式
　　实质
　　F～P并求代数和
　　
　　(二)收益年限有限年且其他因素不变的公式
　　实质
　　
　　前提条件：(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率不等于零为Y(当等于零时，V=A×n);(3)收益年限为有限年n。
　　公式的用途：
　　(1)直接计算房地产价格
　　(2)不同年限价格之间的换算
　　(3)比较不同年限价格的高低
　　(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整
　　1、直接计算房地产价格
　　【例题·单选题】【2006年真题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为(　)万元。
　　A.964.4　　　　
　　B.977.9
　　C.1000.0 　　　
　　D.3500.0
　　【答案】A
　　2、不同年限价格之间的换算
　　
　　已知V_无穷，求V50、V70
　　V70=V_无穷×K70
　　V50=V_无穷×K50
　　已知V50,求V_无穷,V40
　　V_无穷=V50/K50
　　V40=V50×K40/K50
　　3、 比较不同年限价格的高低(参见教材256页)

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