司考讲师指导：《物权法》十大考点解析

　　考点4 建筑物区分所有权
　　考点说明：《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
　　一、理论精炼
　　建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。
　　（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：
　　1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
　　3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　（二）下列事项由业主共同决定：
　　1、制定和修改业主会议议事规则；
　　2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　3、选举和更换业主委员会；
　　4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；
　　5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　6、改建、重建建筑物及其附属设施；
　　7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　二、命题角度分析
　　「角度1」　建筑物区分所有人的权利义务。
　　例题：　对于区分所有人的建筑物（）？
　　A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
　　B.区分所有人得就共有部分请求分割
　　C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让
　　D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担
　　答：D　区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割。BC错。
　　三、应试能力拓展
　　例：（06.卷三。多。55）甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？
　　A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
　　B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
　　C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
　　D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
　　答：ABD 　甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意。AD对。至于C于法于理无据。
　　考点5　拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物
　　考点说明：《物权法》首次规定了所有人对第三人的追及权的2年除斥期间和不当得利人20日内妥善处理义务。
　　一、理论精炼
　　遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。
　　埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。隐藏物指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。重点注意以下问题：
　　（一）遗失物与埋藏物的区别标准是：发现的时候，是否是处于被埋藏与他物之状态。
　　拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别：前者的物为有主物，后者的客体是无主物。
　　（二）遗失物的所有权人的救济：
　　1、所有权人等权利人有权追回遗失物。
　　2、该遗失物通过转让被他人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
　　3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿
　　（三）拾得遗失物的处理：
　　1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
　　2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
　　3、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
　　二、命题角度分析
　　「角度1」　拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。
　　例：某日甲在大街上拾得一钱包，内含1000元人民币及失主的名片，甲为尽快归还失主，花了100元打的前往失主处，问此的费谁承担
　　答：失主。甲为失主的利益支出的费用，属必要费用，失主承担，也符合权利义务平衡原则。
　　「角度2」　隐藏物的归属于其所有人。
　　例：2006年11月30日，甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。问下例说法正确的是（）
　　A.甲已抛弃了衣服和钱 B.乙依据先占原则得到了衣服和钱
　　C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得 D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服
　　答：D　 甲仅仅抛弃衣服非钱，A错。乙只能先占无主物——衣服，不能先占有主物——钱，B错。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，C错，D对。
　　三、应试能力拓展
　　例：（04.卷三。单。7）甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？
　　A.奇石属遗失物，乙应返还给甲 B.奇石属无主物，乙取得其所有权
　　C.乙因加工行为取得奇石的所有权 D.丙可以取得奇石的所有权
　　答：A　甲丢失了奇石，并未丧失所有权，B错。乙配基座的行为并非加工行为。加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，C错。丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，D错。乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失主，失主对乙配基座的损失给与补偿，A对。
　　考点6 地役权
　　考点说明：《物权法》首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
　　一、理论精炼
　　地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。
　　（一）设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。
　　（二）地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
　　（三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。
　　（四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
　　（五）地役权的效力
　　1、地役权自地役权合同生效时设立。
　　2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
　　3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
　　（六）地役权的抵押：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
　　（七）地役权的变动：
　　1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
　　2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
　　二、命题角度分析
　　「角度1」地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。
　　例：甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙？
　　答：不可以。因为地役权必须与需役地和供役地同时存在。
　　「角度2」需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继；供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。
　　例：甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。
　　三、应试能力拓展
　　例1：地役权与相邻关系的区别有：（）http://ks.examda.com
　　A.相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权
　　B.相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生
　　C.相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设定
　　D.相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的
　　答案：ABCD
　　答案解析：相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的；地役权是用益物权。