司法考试历年试题解析：民事法(三)

　　（2006年）
　　（一）
　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答91－93题。
　　91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？
　　A.甲、乙之间买卖合同有效
　　B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益
　　C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁
　　D.丙应负担房屋被焚毁的风险
　　答案及解析：A 甲与乙之间的买卖合同是双方真实意思的表示且没有其他合同生效的阻碍事由，所以合同是成立且生效的，所以A项是正确的。甲与丙之间的买卖合同是双方真实的意思表示，丙为善意第三人，甲和丙之间签订的合同也是成立且生效的，所以B项是错误的。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法对于违约适用的是严格责任，除不可抗力可以免除违约责任之外，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就应当承担违约责任。因此甲应当向丙承担不能交付房屋的违约责任，所以C项是错误的。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由于甲并没有向丙交付房屋，所以丙不应当负担房屋被焚毁的风险，所以D项是错误的。
　　92.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？
　　A.合同因欺诈而可撤销
　　B.合同因自始履行不能而无效
　　C.合同因无权处分而效力待定
　　D.如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任
　　答案及解析：ACD 《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。甲与丙间的买卖合同合法有效，且办理了产权变更登记，所以丙已取得房屋的所有权，甲之后与丁订立买卖合同时不具有处分权，故其与丁之间的合同因无权处分而成为效力待定合同，所以C项是正确的。同时，甲在与丁订立合同时隐瞒了房屋所有权已转移的事实，构成欺诈，所以该合同可撤销，丁撤销合同后可要求甲承担缔约过失责任。所以A、D两项是正确的。
　　93.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？
　　A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋
　　B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有
　　C.乙对房屋的占有为善意、自主占有
　　D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失
　　答案及解析：AC 尽管甲与乙之间的买卖合同合法有效且乙已经取得房屋的占有，但是依照我国法律规定，不动产的所有权须登记才能转让，所以乙不能取得房屋的所有权，丙是房屋的所有权人，所以若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋，所以A项是正确的，B项是错误的。乙对房屋为善意、自主的占有，所以C项是正确的。乙对占有的房屋负有注意义务，由于房屋是意外焚毁，乙没有过错，故不应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失，所以D项是错误的。