36．(2004-1-65)某商业银行发放的下列贷款，哪些应计入不良贷款？
A．甲公司的一笔流动资金贷款于本周到期，现银行同意其延展还款期1个月
B．乙公司的一笔房地产项目贷款于2005年6月到期，2004年7月该项目因资金短缺而
停建
C．丙公司的一笔委托贷款于2005年9月到期，2004年7月该公司已进入破产清算程序
D．丁公司的一笔拖欠多年的固定资产贷款，现已按规定以呆账准备金予以冲销
【答案】BC
【考点】不良贷款的范围
【详解】我国商业银行法对商业银行贷款作出专门规定，包括要求对借款人的借款用
途、偿还能力、还款方式等情况实行严格审查，并要求借款人提供担保等，虽然商业
银行贷款要经过严格的审查程序，但也有可能发生收不回贷款的情形。按照《贷款通
则》第34条规定：不良贷款系指呆账贷款、呆滞贷款、逾期贷款。呆账贷款，系指按
，财政部有关规定列为呆账的贷款。呆滞贷款，系指按财政部有关规定，逾期(含展
期后到期)超过规定年限以上仍未归还的贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生
产经营已终止、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。逾期贷款，系指借款合同约定到
期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)。根据该规定，逾期的不
良贷款必须是超过延展期仍不能归还的贷款，选项A中的延展期未到，不属于不良贷
款。选项D的固定资产贷款，因已按规定以果账准备金予以冲销，也不得列为不良贷
款，正确答案应当是BC。
37．(2004-1-66)下列哪些属于法律禁止的证券交易行为？
A．发行人在公司成立之日起3年内转让其所持股票
B．公司董事、经理、监事在任职期间转让本公司股票
C．为股票发行出具审计报告的专业人员在该股票承销期内买卖该种股票
D．为上市公司出具法律意见书的律师在该文件公开后5日内买卖该公司股票
【答案】ABCD
【考点】法律禁止的证券交易行为
【详解】关于证券交易的禁止行为，修订前的《公司法》和《证券法》分别作出规定
。旧《公司法》第147条：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不
得转让。公司董事、监事、经理应当向公司申报所持有的本公司的股份，并在任职期
间内不得转让。”
旧《证券法》第39条：。“为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书
等文件的专业机构和人员，在该股票承销期内和期满后六个月内，不得买卖该种股票
。除前款规定外，为上市公司出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的
专业机构和人员，自接受上市公司委托之日起至上述文件公开后五日内，不得买卖该
种股票。”正确答案是ABCD。
注意：《公司法》和《证券法》已于2005年10月27日修订。根据新修订的《公司法》
第142条、《证券法》第47条的规定，本题AB两项不完全属于法律禁止的证券法交易
行为，故只应选C、D两项。
38．(2004-1-67)甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵
押，贷款8000万元。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的
土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？
A．甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿
B．甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产
C．甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大
厦拍卖所得的价款优先受偿
D．溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让
【答案】BC
【考点】房地产抵押的效力
【详解】关于以尚未建成的不动产即在建工程抵押设定的问题：最高人民法院关于适
用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条规定：以依法获准尚未建造的或
者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可
以认定抵押有效。因此，选项D错误。至于不动产抵押权的实现，《担保法》第55条
规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该
抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增
房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”选项BC与该规定相符合。另外，由于我国实行
“房随地走”的规定，因此，以建筑物抵押的，建筑物占用范围的土地应当一同抵押
。根据《担保法》第36条，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围
内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵
押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以
乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。选项
A只强调单独将流光大厦抵押是错误的
38.（2005-1-66）根据劳动法的规定，下列有关工作时间的说法，哪些是正确的？
A．我国实行劳动者每日工作时间不超过8小时，平均每周工作时间不超过44小时
的制度
B．用人单位应当保证劳动者每周休息2日
C．用人单位不能实行法定工作时间，需要实行其他工作时间的，必须经过劳动
行政部门的批准
D．用人单位因生产经营需要而延长工作时间的，应当与工会和劳动者协商，而
且一般不得超过1小时
【答案】ACD
【考点】劳动者的工作时间
【详解】根据《劳动法》第36条规定：“国家实行劳动者每日工作时间不超过八
小时、平均每周工作时间不超过四十四小时的工时制度。”第38条规定：“用人单位
应当保证劳动者每周至少休息一日。”第39条规定：“企业因生产特点不能实行本法
第三十六条、第三十八条规定的，经劳动行政部门批准，可以实行其他工作和休息办
法。”第4l条规定：“用人单位由于生产经营需要，经与工会和劳动者协商后可以延
长工作时间，一般每日不得超过一小时；因特殊原因需要延长工作时间的，在保障劳
动者身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，但是每月不得超过三十六
小时。”由此可知，正确答案为A、C、D。
39. （2005-1-67）根据我国劳动法的规定，劳动者与用人单位建立劳动关系，应当
订立劳动合同；又规定企业职工方与企业可以就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳
动安全卫生、保险福利等事项，签定集体合同。劳动合同与集体合同有联系又有区别
。下列关于两者异同点的表述，哪些是正确的？
A．签订集体合同的当事人一方不是单个劳动者，而是代表全体劳动者的工会
B．劳动者个人与企业订立的劳动合同中劳动条件和劳动报酬标准不得低于集体
合同的规定
C．劳动合同和集体合同都是要式合同，都必须以书面形式签订，但备案、鉴证
或公证都不是订立合同的必要条件
D．根据特别优于普通的原则，个人劳动合同的效力优先于集体合同的效力
【答案】AB
【考点】劳动合同和集体合同的异同
【详解】在我国，集体合同有如下特征：(1)集体合同的主体一方是劳动者的团
体组织——企事业工会或职工代表，另一方是企业或实行企业化管理的事业单位；
(2)集体合同是要式合同，我国《劳动法》规定集体合同必须报送劳动保障行政部门
登记、审查、备案，方能发生法律效力；(3)集体合同的效力高于劳动合同的效力，
其效力及于企事业单位及其工会和全体职工。劳动合同约定的劳动者的个人劳动条件
和劳动报酬标准不得低于集体合同或专项集体合同的规定，否则无效。由此可知，本
题答案为A、B。
40. （2005-1-68）下列关于拍卖和招标的区别的说法，哪些是错误的？
A．在应用于货物买卖的场合，拍卖用于出售货物，招标用于采购货物
B．在合同法上，拍卖行为属于要约，招标行为属于要约邀请
C．拍卖人和招标人的性质都是交易中介人
D．在拍卖过程中，竞买人在落槌之前能够随时了解其他竞买人的报价；在招标
过程中，投标人在开标之前不得了解其他投标人的报价
【答案】BC
【考点】拍卖和招标的区别
【详解】拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者
的买卖方式。招标是指招标人对货物、工程和服务实现公布采购的条件和要求，邀请
投标人参加投标，招标人按照规定的程序确定中标人的行为。根据《合同法》第15条
的规定，拍卖公告和招标公告都属于要约邀请。拍卖人是委托人与竞买人的交易中介
人，招标人是指依照招标投标法的规定，提出招标项目、进行招标的法人或者其他组
织，他是招标投标活动的当事人。根据竞买程序的规定，由拍卖师开叫价，竞买人叫
价，随后其他竞买人轮番应价；而在招标过程中，开标应当在招标文件确定的提交投
标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当在招标文件预先确定的地点。在
此之前，投标文件由招标人签收保存，不得开启。由此可知，本题答案为B、C。
41. （2005-1-69）下列有关消费者组织的提问，哪些应该给予肯定的回答？
A．除了消费者协会以外，是否可以经过合法程序成立其他的消费者组织？
B．有人说，消费者组织属于工商行政管理局下属的政府机构，这种说法正确吗
？
C．消费者协会能够以自己名义代表消费者打官司吗？
D．消费者协会能够以自己名义在立法过程中提出建议吗？
【答案】AD
【考点】消费者组织
【详解】《消费者权益保护法》第31条规定：“消费者协会和其他消费者组织是
依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。”第32条
规定：“消费者协会履行下列职能：(一)向消费者提供消费信息和咨询服务；(二)参
与有关行政部门对商品和服务的监督、检查；(三)就有关消费者合法权益的问题，向
有关行政部门反映、查询，提出建议；(四)受理消费者的投诉，并对投诉事项进行调
查、调解；(五)投诉事项涉及商品和服务质量问题的，可以提请鉴定部门鉴定，鉴定
部门应当告知鉴定结论；(六)就损害消费者合法权益的行为，支持受损害的消费者提
起诉讼；(七)对损害消费者合法权益的行为，通过大众传播媒介予以揭露、批评。各
级人民政府对消费者协会履行职能应当予以支持。”由此可知，本题答案为A、D。
42. （2005-1-70）王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客
厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲
、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王
某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？
A．接受退房、退回购房款并赔偿损失
B．退房并按房价双倍赔偿
C．妥善修理并支付相应赔偿
D．按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋
【答案】AC
【考点】产品质量责任
【详解】房屋买卖不适用《产品质量法》。《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正
常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质
量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内
拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损
失由出卖人承担。”根据此条规定，A项正确，D项不符合上述规定。同样，按照规定
，开发商在保修期内负有妥善修复房屋的责任，结合《合同法》第112条“当事人一
方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施之后
，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，C项正确。根据《最高人民法院关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条“具有下列情形之
一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合
同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一
倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给
第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，
选项B错误。
43. （2005-1-71）在下列哪些情况下，税务机关有权依法直接核定纳税人的应纳税
额？
A．甲公司擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料
B．乙公司申报的计税依据明显偏低，又无正当理由
C．丙公司设置了账簿，但账目混乱，凭证不全，难以查账
D．丁公司未按规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报后才申报
【答案】ABC
【考点】应纳税额的确定制度
【详解】根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定：“纳税人有下
列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以
不设置账簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(三)擅自
销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收
入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办
理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依
据明显偏低，又无正当理由的。”由此可知，本题答案为A、B、C。
44. （2005-1-72）下列建设用地项目哪些应当由国务院批准？
A．开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产
B．征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村
C．经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地
D．经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的耕地200公顷
【答案】BCD
【考点】国家建设征地的批准权限
【详解】根据《土地管理法》第44条第2款规定：“省、自治区、直辖市人民政
府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地
，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。”第45条第l款规定：“征收下列土
地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
(三)其他土地超过七十公顷的。”第40条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒
地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，
可以确定给开发单位或者个人长期使用。”。由此可知，本题答案为B、C、D。
45. （2005-1-73）某村召开村民会议，讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据
土地承包法的规定，下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形？
A．张甲全家已迁入小城镇落户
B．李乙全家迁入省会城市，并转为城市户口
C．王丙家庭人口已经由过去的7人减为3人
D．赵丁最近提出申请，自愿将承包地交回
【答案】BD
【考点】承包地在承包期内的合法收回
【详解】根据《土地承包法》第26条规定：“承包期内，发包方不得收回承包地
。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承
包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区
的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，
发包方可以收回承包的耕地和草地。”第29条规定：“承包期内，承包方可以自愿将
承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方
。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。”由此可知，
本题答案为B、D。
46. （2005-1-74）下列关于环境损害赔偿纠纷处理的说法，哪些是正确的？
A．解决环境损害赔偿纠纷，必须先经过环境保护行政主管部门的调解处理，这
是向人民法院起诉之前的必经程序
B．对环境保护行政主管部门的调解处理决定不服的，既可以提起行政诉讼，也
可以提起民事诉讼
C．因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年
D．因环境污染引起的损害赔偿诉讼，对原告提出的侵权事实，被告否认的，由
被告负举证责任
【答案】CD
【考点】环境损害赔偿纠纷的处理程序
【详解】根据《环境保护法》第4l条规定：“赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以
根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他依照省委规定行使环境监督管
理权的部门处理；当事人对处理决定不服的。可以向人民法院起诉。当事人也可以直
接向人民法院直起诉。”第42条规定：“因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为
三年，从当事人知道或者应当知道受到污染损害时起计算。”根据《最高人民法院关
于民事诉讼证据的若干规定》第4条第3项的规定：“因环境污染引起的损害赔偿诉讼
，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果间不存在因果关系承担举证责
任。”根据环保法的规定，行政调解不是诉讼的必经程序，对调解不服的，不能提起
行政诉讼，只能提起以对方当事人为被告的民事诉讼。由此可知，本题答案为C、D。
47. （2005-1-75）下列哪些活动须经国务院银行业监督管理机构批准？
A．商业银行的设立
B．商业银行开办分支机构
C．商业银行的分立、合并
D．商业银行的解散
【答案】 ABCD
【考点】商业银行的监管
【详解】根据《商业银行法》第11条规定：“设立商业银行，应当经国务院银行
业监督管理机构审查批准。”第19条第1款规定：“商业银行根据业务需要可以在中
华人民共和国境内外设立分支机构。设立分支机构必须经国务院银行业监督管理机构
审查批准。”第25条第2款：“商业银行的分立、合并，应当经国务院银行业监督管
理机构审查批准。”第69条规定：“商业银行因分立、合并或者出现公司章程规定的
解散事由需要解散的，应当向国务院银行业监督管理机构提出申请，并附解散的理由
和支付存款的本金和利息等债务清偿计划。经国务院银行业监督管理机构批准后解散
。”由此可知，本题答案为A、B、C、D。
48. （2005-1-76）下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？
A．房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司
B．设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记
C．房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定
D．没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业
【答案】ACD
【考点】房地产开发企业的设立
【详解】根据《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为
目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(
一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的经营场所；(三)有符合国务院规定的注
册资本； (四)有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立
房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合
本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登
记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法
的有关规定。”由此可知，本题答案A、C、D。
49. （2005-1-77）甲公司的股票上市文件公告以后，一些投资者提出质疑。下列哪
些质疑有法律根据？
A．公告文件披露了最大的10名股东的名单，但没有说明他们的持股数额
B．公告文件披露了董事、监事和高级管理人员的简历，但没有说明他们持有本
公司股票、债券的情况
C．公告文件披露了最近三年的盈利情况，但没有报告公司未来三年的盈利预测
D．公告文件提供了股东大会的申请上市决议，但没有提供主要债权人的同意书
【答案】AB
【考点】股票上市的公告
【详解】根据《证券法》第48条的规定：“上市公司除公告前条规定的上市申请
文件外，还应当公告下列事项：(一)股票获准在证券交易所交易的日期；(二)持有公
司股份最多的前十名股东的名单和持股数额；(三)董事、监事、经理及有关高级管理
人员的姓名及其持有本公司股票和债券的情况。”由此可知，本题答案为A、B。
注意：2005年10月27日修订的《证券法》第54条对此有改变，但不影响本题答案
。
（三）不定项
某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，志远房地产公司正拟开
发商品住宅小区而需用土地。请根据下列各题中给定的条件回答问题：
1．(2004-1-91)志远房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取
得？
A．由市人民政府划拨取得
B．由志远公司与市人民政府土地管理部门协商取得
C．由市人民政府土地管理部门招标，志远公司参加投标取得
D．由市人民政府土地管理部门拍卖，志远公司参加竞买取得
【答案】BCD
【考点】土地使用权的取得方式
【详解】根据《土地管理法》第54条的规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让
等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以
划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用
地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律，行政法规规
定的其他用地。”志远房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用的土地，不属于可以
应划拨方式取得的土地。因此，A项不正确。
根据《城市房地产管理法》第12条的规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标
或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖
、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采
取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因
此，志远房地产公司可以通过拍卖、招标和协议的方式取得该土地使用权。故BCD项
正确。
2．(2004-1-92)设该幅土地为非耕地，面积为300公顷，则其征地审批程序应通过下
列何种方式完成？
A．该市人民政府批准
B．该市所在地的省人民政府批准
C．国务院批准
D．该市所在地的省人民政府批准，报国务院备案
【答案】C
【考点】征地审批程序问题
【详解】根据《土地管理法》第45条的规定：征收下列土地的，由国务院批准：(1)
基本农田0(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。征收
前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征
收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院
批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区
、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不
再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第l款的规定另行办理征
地审批。本题中的土地属于此法条第(3)项规定，面积为300公顷，应由国务院批准。
因此，C项正确。
3．(2004-1-93)设志远公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将
来可采取以下哪些方式处分其土地使用权：
A．因借款而抵押给甲公司B．无偿赠与给乙公司
C．将土地使用权出租给丙公司D．与丁公司的土地使用权交换
【答案】ABCD
【考点】土地使用权期限与土地使用权的处分
【详解】根据《城市房地产管理法》第47条的规定：“依法取得的房屋所有权连同该
房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可
以设定抵押权。”因此，土地使用权可以设定抵押。故A项正确。根据《城市房地产
管理法》第36条的规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他
合法方式将其房地产转移给他人的行为。”故B项正确。
根据《土地管理法实施条例》第29条的规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)
国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。
”故C项正确。
另外，土地使用权交换是土地使用权转让的一种特殊方式。因此，D项也正确。
4. (2004-1-94)设志远公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协
议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的：
A．志远公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的35%以上
B．志远公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转
移而转移
C．甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过70年
D．甲公司受让后在取得志远公司同意的前提下可改变土地用途
【答案】ABCD
【考点】土地使用权的转让
【详解】根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，
转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权
出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建
设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者
其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因
此，志远公司必须已进行投资开发，并要已完成开发投资总额的25％以上。A项中的
35％限制错误。
根据《城市房地产管理法》第41条的规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载
明的权利、义务随之转移。”可见房随地转，地随房转是基本原则。因此，B项错误
。
根据《城市房地产管理法》第42条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房
地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土
地使用者已经使用年限后的剩余年限。”本题中，志远公司在3年后转让土地使用权
，甲公司受让的土地使用权期限只有67年。故C项错误。根据《城市房地产管理法》
第43条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地
使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行
政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让
合同，相应调整土地使用权出让金。”因此，甲公司要改变土地用途除了取得原出让
方的同意外，还要取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。故D项错误。
综上，AB．CD均为应选项。
5．(2004-1-95)设志远公司与甲公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用
权变更登记。1年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，志远公司又与乙公司签
订土地使用权转让协议，双方办理土地使用权变更登记。甲公司提出异议。对此情况
的下列判断正确的是：
A．由于甲公司与志远公司的土地转让合同签订在先，故乙公司不能取得土地使用权
B．由于甲公司对土地使用权属提出异议，故乙公司的土地使用权变更登记应予撤销
，待查清事实后再予确认登记
C．乙公司已有效取得土地使用权
D．甲公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权
【答案】CD
【考点】土地使用权转让和变更登记问题
【详解】根据《土地管理法实施条例》第6条的规定：“依法改变土地所有权、使用
权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地
所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关
依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之
日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政
府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
”由此条可知，土地使用权的变更在办理土地使用权变更登记后生效。志远公司与甲
公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。即甲公司没有取得
土地使用权。志远公司又与乙公司签订土地使用权转让协议，双方办理土地使用权变
更登记。乙公司已有效取得土地使用权，而甲公司现在只能主张债权保护。故CD项正
确。
