(九) 房地产销售的处理
房地产销售，是指企业(房地产开发商)自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。例如，企业根据合同或协议约定，仍有责任实施重大行动，如工程尚未完工。在这种情况下，企业通常应在实施的重大行动完成时确认销售商品收入。又如，合同或协议存在重大不确定因素，如买方有权退房。在这种情况下，企业通常应在这些重大不确定因素消失后确认销售商品收入。再如，房地产销售后，企业仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、企业保证买方在特定时期内获得既定投资报酬的协议等。在这种情况下，企业应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或利润分成处理。
需要注意的是，企业自行建造或通过分包商建造房地产，应当根据房地产建造协议条款和实际情况，判断收入确认应适用的会计准则。如果房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动，房地产建造协议符合建造合同定义，企业应当遵循建造合同收入的原则确认收入。如果房地产购买方影响房地产设计的能力有限，如仅能对基本设计方案做微小变动，企业应当遵循有关销售商品收入的原则确认收入。
(十) 具有融资性质的分期收款销售商品的处理
企业销售商品，有时会采取分期收款的方式，如分期收款发出商品，即商品已经交付，货款分期收回。在这种销售方式下，企业将商品交付给购货方，通常表明与商品所有权有关的风险和报酬已经转移给购货方，在满足收入确认的其他条件时，应当根据应收款项的公允价值(或现行售价)一次确认收入。按照合同约定的收款日期分期收回货款，强调的只是一个结算时点，与风险和报酬的转移没有关系，因此，企业不应当按照合同约定的收款日期确认收入。
如果延期收取的货款具有融资性质，其实质是企业向购货方提供信贷，在符合收入确认条件时，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值，通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格计算确定。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，计入当期损益(冲减财务费用)。其中，实际利率，是指具有类似信用等级的企业发行类似工具的现时利率，或者将应收的合同或协议价款折现为商品现销价格时的折现率等。在实务中，基于重要性要求，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，按照应收款项的摊余成本和实际利率进行摊销与采用直线法进行摊销结果相差不大的，也可以采用直线法进行摊销。
对于采用递延方式分期收款、具有融资性质的销售商品满足收入确认条件的，企业应按应收合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收合同或协议价款的公允价值(折现值)，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。
【例14-23】 20x1年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司销售一套大型设备，合同约定的销售价格为20 000 000元，份5次于每年12月31日等额收取。该大型设备成本为15 600 000元。在现销方式下，该大型设备的销售价格为16 000 000元。假定甲公司发出商品时，其有关的增值税纳税义务尚未发生;在合同约定的收款日期，发生有关的增值税纳税义务。
根据本例的资料，甲公司应当确认的销售商品收入金额为1 600万元。
根据下列公式： 未来五年收款额的现值 = 现销方式下应收款项金额
可以得出： 4 000 000×(P/A, r, 5) = 16 000 000(元)
可在多次测试的基础上，用插值法计算折现率。
当r = 7% 时，4 000 000×4.1002 = 16 400 800 > 16 000 000
当r = 8% 时，4 000 000×3.9927 = 15 970 800 < 16 000 000
因此，7% < r < 8%。用插值法计算如下：
现值 利率
16 400 800 7%
16 000 000 r
15 970 800 8%
(16 400 800-16 000 000)÷(16 400 800-15 970 800) = (7%-r)÷(7%-8%)
r = 7.93%
每期计入财务费用的金额如表14-1所示。
表14-1 单位：元
日 期收现总额
(a)财务费用
(b) = 期初(d)×7.93%已收本金
(c) = (a)-(b)未收本金
(d) = 期初(d)-(c)
20x1年1月1日16 000 000
20x1年12月31日4 000 0001 268 800 2 731 200 13 268 800
20x2年12月31日4 000 0001 052 215.84 2 947 784.16 10 321 015.84
20x3年12月31日4 000 000818 456.56 3 181 543.44 7 139 472.40
20x4年12月31日4 000 000566 160.16 3 433 839.84 3 705 632.56
20x5年12月31日4 000 000294 367.44* 3 705 632.56 0
合 计20 000 0004 000 000 16 000 000 ——
* 尾数调整：4 000 000-3 705 632.56 = 394 367.44(元)
根据表14-1的计算结果，甲公司各期的账务处理如下：
(1) 20x1年1月1日销售实现
借：长期应收款——乙公司 20 000 000
贷：主营业务收入——销售xx设备 16 000 000
未实现融资收益——销售xx设备 4 000 000
借：主营业务成本——销售xx设备 15 600 000
贷：库存商品——xx设备 15 600 000
(2) 20x1年12月31日收取货款和增值税税额
借：银行存款 4 680 000
贷：长期应收款——乙公司 4 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000
借：未实现融资收益——销售xx设备 1 268 800
贷：财务费用——分期收款销售商品 1 268 800
(3) 20x2年12月31日收取货款和增值税额
借：银行存款 4 680 000
贷：长期应收款——乙公司 4 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000
借：未实现融资收益——销售xx设备 1 052 215.84
贷：财务费用——分期收款销售商品 1 052 215.84
(4) 20x3年12月31日收取货款和增值税额
借：银行存款 4 680 000
贷：长期应收款——乙公司 4 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000
借：未实现融资收益——销售xx设备 818 456.56
贷：财务费用——分期收款销售商品 818 456.56
(5) 20x4年12月31日收取货款和增值税额
借：银行存款 4 680 000
贷：长期应收款——乙公司 4 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000
借：未实现融资收益——销售xx设备 566 160.16
贷：财务费用——分期收款销售商品 566 160.16
(6) 20x5年12月31日收取货款和增值税额
借：银行存款 4 680 000
贷：长期应收款——乙公司 4 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000
借：未实现融资收益——销售xx设备 294 367.44
贷：财务费用——分期收款销售商品 294 367.44
