2013年中级会计职称考试《中级会计实务》第四章考前精讲

　　考点六：投资性房地产的处置
　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

　　【例题·计算题】A公司有关投资性房地产资料如下：
　　（1）2010年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年年初支付。2010年12月31日为租赁期开始日。该办公楼系2009年12月31日购入，原值为50 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
　　如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。如果后续采用公允模式计量的，则2010年12月31日的公允价值为60 000万元。

　　（2）2011年初收到租金，2011年支付办公楼的修理费用2万元，2011年末办公楼公允价值为63 000万元。

　　（3）2012年年初收到租金，年末办公楼公允价值为61 000万元。

　　（4）2013年年初收到租金，年末办公楼公允价值为62 000万元。假定2013年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建,并与C企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。

　　（5）2014年3日31日,办公楼改扩建工程完工,共发生支出6 000万元均银行存款支付。同时出租给C公司。

　　（6）假定2013年12月31日租赁期满后将其出售，售价为70 000万元。

　　【例题·单选题】2010年6月1日，甲公司董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。当日，办公楼的账面价值为5 500万元，公允价值为12 000万元，转换日产生资本公积6 500万元。办公楼2010年12月31日的公允价值为13 000万元，2011年12月31日的公允价值为13 200万元。2012年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款14 000万元。甲公司2012年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（　）万元。
　　A.800
　　B.2 000　
　　C.7 300
　　D.8 500
　　『正确答案』C
　　『答案解析』公允价值14 000-账面价值13 200+资本公积金6 500＝7 300（万元）
　　【例题·计算题】甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。
　　2012年度发生的有关交易或事项如下：
　　（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将一栋商品房用于出租。1月20日, 甲公司与乙公司签订租赁合同将商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
　　①2012年1月出租商品房
　　借：投资性房地产——商品房　9 000
　　　　贷：开发产品　　　　　　　　9 000
　　②出租的商品房2012年度计提折旧
　　1月出租后是用成本模式进行后续计量，所以计提折旧的时间就应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12＝165（万元）。
　　借：其他业务成本　　　　　　　165
　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　165
　　（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，预计可使用50年，采用直线法摊销，已摊销10年，摊销额为550万元。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 445万元，以银行存款支付。
　　借：无形资产　　　　　　　　　2 750
　　　　投资性房地产累计摊销　　　　550
　　　　贷：投资性房地产——土地使用权　　2 750
　　　　　　累计摊销　　　　　　　　　　　　550
　　借：在建工程　　　　（2 750/50）55
　　　　贷：累计摊销　　　　　　　　55
　　借：在建工程　　　　　　　3 445
　　　　贷：银行存款　　　　　　　3 445
　　（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元，以银行存款支付。装修后预计租金收入将大幅增加。
　　借：投资性房地产——在建　　　4 500
　　　　投资性房地产累计折旧　　　2 000
　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　6 500
　　借：投资性房地产——在建　　　1 500
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　1 500
　　借：投资性房地产　（4 500+1 500）6 000
　　　　贷：投资性房地产——在建　　　6 000
　　（4）假设不存在其他因素，根据上述业务计算甲公司2012年12月31日资产负债表项目“存货”、“无形资产”、“在建工程”、“固定资产”、“投资性房地产”项目列报金额。
　　存货的＝0；（资料1）
　　无形资产＝2 750-550-55＝2 145（万元）
　　在建工程＝3 500万元；至年末尚未完工，共发生工程支出（3 445+55）万元。（资料2）
　　固定资产＝0；
　　投资性房地产＝（资料1）9 000-165+（资料3）6 000＝14 835（万元）。
　　【例题·综合题】（2012年考题）甲公司2007年度至2012年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下：
　　（1）2007年1月1日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。合同约定，该办公楼的总造价为5 000万元，建造期为12个月，甲公司于2007年1月1日向乙公司预付20%的工程款，7月1日和12月31日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。
　　（2）2007年1月1日，为建造该办公楼，甲公司向银行专门借款2 000万元，期限为2年，合同年利率与实际年利率均为8%，每年利息于次年1月1日支付，到期一次还本。专门借款中尚未动用部分全部存入银行，年利率1%，假定甲公司每年年末计提借款利息费用；存贷款利息全年按360天计算，每月按30天计算。
　　（3）2007年1月1日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款1 000万元；7月1日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款2 250万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。
　　（4）2007年12月31日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款2 750万元。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为155万元，采用年限平均法计提折旧。
　　（5）2010年11月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公楼停止自用，改为出租以获取租金收益。2010年12月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，约定将该办公楼以经营租赁的方式租给丙公司，租赁期为2年，租赁开始日为2010年12月31日，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日该办公楼的公允价值为5 100万元。
　　（6）2011年12月31日，该办公楼公允价值为5000万元。
　　（7）2012年12月31日，租赁合同到期，甲公司将该办公楼以4 800万元的价格售出，款项已存银行，假定不考虑相关税费。 （“投资性房地产”科目要求写出二级明细科目，答案中的金额单位用万元表示）
　　『正确答案』（1）根据资料（3），编制甲公司2007年1月1日预付工程款和2007年7月1日与乙公司结算工程款的会计分录。
　　借：预付账款　　　　1 000
　　　　贷：银行存款　　　　1 000
　　借：在建工程　　　　2 250
　　　　贷：预付账款　　　　1 000
　　　　　　银行存款　　　　1 250
　　（2）根据资料（1）～（4），计算甲公司2007年专门借款利息应予资本化的金额，并编制相应的会计分录。
　　专门借款利息资本化金额=2 000×8%-1 000×1%÷2=155（万元）
　　借：在建工程　　　　　　　155
　　　　应收利息[或：银行存款]　5
　　　　贷：应付利息　　　　　　　　160
　　（3）根据资料（4），计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作为固定资产入账的金额以及2008年度应计提折旧的金额。
　　固定资产入账金额=2 250+2 750+155=5 155（万元）；
　　2008年固定资产应计提折旧额=（5 155-155）÷50=100（万元）
　　（4）根据资料（5），编制甲公司将该办公楼由自用转为出租的会计分录。
　　借：投资性房地产——成本　　　　5 100
　　　　累计折旧　　　　　　　　　　　300
　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　5 155
　　　　　　资本公积　　　　　　　　　　　245
　　（5）根据资料（6）编制甲公司2011年12月31日对该办公楼进行期末计量的会计分录。
　　借：公允价值变动损益　　　　　　　100
　　　　贷：投资性房地产——公允价值变动　　100
　　（6）根据资料（7），编制甲公司2012年12月31日售出办公楼的会计分录。
　　借：银行存款　　　　　　　　　　4 800
　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　　4 800
　　借：其他业务成本　　　　　　　　4 855
　　　　投资性房地产——公允价值变动　100
　　　　资本公积　　　　　　　　　　　245
　　　　贷：投资性房地产-成本　　　　　　5 100

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