第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用
一. 国有建设用地使用权划拨
(一) 国有建设用地使用权划拨范围
国家机关用地和军事用地
城市基础设施用地和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
法律、行政法规规定的其他用地
(二) 国有建设用地使用权划拨程序
申请 审批拨地 发证
(三) 划拨国有建设用地使用权的管理
划拨土地转让、出租、抵押的条件
土地使用者为公司、企业、经济组织和个人
有国有土地使用证
具有地上建筑物的合法的产权证明
划拨土地转让﹡
受让方办理土地出让手续，缴纳出让金
不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家
划拨土地出租
划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家
划拨土地抵押
房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格
因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价
凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理
二.国有建设用地使用权出让
(一)国有建设用地使用权出让方式和特征
1.出让方式
招标,拍卖,挂牌,协议等方式.
2.出让特征
土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让)
出让使用权有使用期限
使用权出让是有偿的——土地使用权出让金
建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设
土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立
【例题1·单选题】【2007年真题】某公司3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成洒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
【例题2·单选题】【2006年真题】在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是( )。
A.公寓
B.写字楼
C.工业厂房
D.酒店
【答案】D
【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限
【例题3·多选题】【2005年真题】下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有( )
A.住宅
B.货运汽车生产车间
C.大型歌舞厅
D.酒店
E.民办学校
【答案】BE
(二)国有建设用地使用权出让金
指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用
在签订出让合同后60日内支付
(三)招标拍卖和挂牌出让方式及程序
1.一般规定
编制出让文件
发布出让公告
出让公告的内容
出让底价的确定
资格审查
2. 三种出让各自的程序
(1)招标出让的程序
送达投标书
开标
评标
中标
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
【重点与难点】
投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动
【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。
A.投标人的名称和地址
B.投标人的资格要求
C.投标保证金
D.确定中标人的标准和方法
【答案】A
【解析】用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标
(2)拍卖出让程序
主持人点算竞买人
主持人介绍拍卖宗地的情况
主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，并明确有无底价
主持人报出起叫价
竞买人举牌应价或报价
主持人确认该应价后继续竞价
主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交
主持人宣布最高应价者为竞得人
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
【重点与难点】
在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
(3)挂牌出让程序
在挂牌起始日，出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，时间不少于10个工作日
符合条件的竞买人填写报价单报价
出让人确认该报价后，更新显示的挂牌价格
出让人在挂牌截止时间确定竞得人
挂牌截至应当由挂牌主持人主持确定
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
3.建设用地使用权的受让
签订成交确认书
签订《建设用地使用权出让合同》
公布出让结果
领取建设用地使用权证书
