(四)协议出让及程序
1.协议出让组织实施管理
2006年出台<规范>,要求建立协议出让中的重大事项集体决策制度.
2. 协议出让范围
3.协议出让类型
(1)政府供地(2)原划拨承租建设用地使用权人申请办理协议出让(3)划拨用地使用权转让申请办理协议出让(4)出让用地使用权改变用途协议出让(5)续期协议出让
4.协议出让最低价
不得低于新增用地有偿使用费,征地补偿费及有关税费之和,不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.
5.协议出让程序
① 拟定并批准协议出让最低价
② 市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布
③ 申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日
④ 市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价
⑤ 市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同
⑥ 合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日
⑦ 受让方支付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取国有土地使用证
【例题·多选题】【2005年真题】下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )
A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和
B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和
C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价
D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%
E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%
【答案】AD
【新增内容】
协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分：
不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的
确定出让底价时未经集体决定的
泄漏出让底价的
低于协议出让最低价出让建设用地使用权的
减免建设用地使用权出让金的
(五)协议出让于招标拍卖挂牌区别
(1) 使用范围(2)出让金形成方式(3)最低价确定的原则
(六)国有建设用地使用权出让合同
1. 出让合同的概念
指土地出让方(国家)与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议
由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
2 .出让合同的特征
是出让双方当事人之间权利义务关系的协议
出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
受让方一般为境内外公司组织与个人
出让合同对转让合同起着制约作用
3. 出让合同的内容
土地状况
土地用途及使用年限
建设规划设计条件
动工开发期限
出让金额及支付方式
开发进度与分期投资额度
违约责任
其他条款
【例题·单选题】【2007年真题】《 物权法》 规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.动工开发建设期限
D.土地界址、面积
【答案】C
4.出让双方的权利义务
出让方权利义务
对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿
对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地
应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料
受让方权利义务
对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿
可办理土地登记，领取土地使用证
可按规划要求开发利用土地
5.出让合同的变更和解除
变更——较为多见的是改变土地用途
应取得土地管理部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金
解除——多见于双方违约或土地管理部门收回土地
【例题·单选题】【2005年真题】土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必须做调整
三.国有建设用地租赁
(一)国有建设用地租赁范围
适用范围
国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为
是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
(二)租赁方式
招标
拍卖
协议
(三)租赁期限
短期租赁
年限不超过5年
长期租赁
5年以上，法定出让年限以下
(四)租赁合同
租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同
(五)承租土地的转租、转让或抵押
转租
承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利
转让
承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系
抵押
地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押
抵押权实现时租赁合同同时转让
(六)承租土地使用权的收回
国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿
承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回
承租土地使用权期满未续期的，无偿收回
四.建设用地使用权作价出资或入股
(一)出资或授权经营使用范围
以国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业
土地使用权由新设企业持有
(二)报批程序
提出申请-拟定土地资产处置方案-初审-备案-变更登记
