■ 定基价格指数（尾首相比）
估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数
■ 环比价格指数（连乘）
估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数（注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）
12.房地产价格变动率
■ 逐期变动率
在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数
■ 平均变动率
在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格× （1± 价格变动率×期数）
13.房地产状况调整的内容（三内容）
■ 区位状况调整
■ 实物状况调整
■ 权益状况调整
14.房地产状况调整方法
■ 百分率法
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格
■ 差额法
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格
15.三种修正的归纳
| 三种修正 |
本质 |
|
交易情况修正 |
把不正常的交易调整为正常交易 |
|
市场状况调整 |
把过去的价格调整成现在的价格 |
|
房地产状况调整 |
把别人的情况调整成自己的情况 |
16.比准价格的求取
房地产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
17.房地产价格的综合方法
■ 每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值
■ 将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数
18.成本法的适用对象
■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产
■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法
19.成本法的基本公式
■ 房地产价值=重新构建价格-折旧
20.新开发土地公式
■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
新开发单宗土地的单价
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