一、单项选择题
1、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查房地产市场细分。从消费者的地理分布来看，生活在不同地区的人们，由于存在气候差异、文化差异、习俗差异等因素，使得他们对住宅产品有不同的需求偏好。据此可以进行市场细分，一般可细分为本地购房者和外地购房者。
2、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查房地产市场细分。房地产市场细分的依据是消费者的欲望和需求。
3、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查房地产开发项目的道路交通规划。房地产开发项目的道路交通规划原则中，安全性原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求。
4、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查房地产投资风险识别。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
5、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查计算期相同的互斥型方案比选。当互斥型方案的寿命期相同时，在已知各方案的收益和费用的前提下，以净现值最大的方法为最优。
6、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查房地产投资项目方案的类型。独立型方案是指方案间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分利用为止。
7、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查房地产投资项目方案的类型。在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施。本题中可选择的投资方案是500万元、200万元、160万元、(200+160)万元共4个。
8、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查房地产投资风险的应对方法。风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目的。
9、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查房地产投资项目敏感性分析。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
10、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查计算期不同的互斥型方案比选。年值法使用的指标有净年值和费用年值。净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值进行比较，以净年值较大的方案为优。费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较低的方案为较优方案。
11、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查计算期不同的互斥型方案比选。年值法是指将投资方案在计算期的收入和支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法。
12、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查房地产投资项目盈亏平衡分析。通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做盈亏平衡分析。
13、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查房地产投资的概念。房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。
14、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查风险识别的内容。风险识别过程包含两个环节：一是感知风险;二是分析风险。
15、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查房地产投资项目可行性研究的概念。房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前，分析论证房地产投资项目投资目标实现的可能性的综合研究过程。
16、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查房地产开发投资项目可行性研究报告的主要内容。在房地产开发投资项目可行性研究报告中，开发建设计划的编制的内容主要包括：(1)前期开发计划;(2)工程建设计划;(3)建设场地的布置;(4)施工队伍的选择。
17、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤。从一般逻辑关系看，可行性研究报告的编制大致按下列步骤进行：(1)资料的收集与整理统计;(2)项目规划方案的设计;(3)项目进度安排;(4)项目总投资费用估算;(5)项目的租售计划及价格预测;(6)项目资金筹措计划;(7)基本报表的编制及经济指标计算;(8)对经济评价指标的检验;(9)不确定性分析和风险分析;(10)可行性研究报告的结构设计;(11)可行性研究报告的编写。
18、【正确答案】A
【答案解析】 本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的总投资基本上就等于其总成本费用。
19、【正确答案】A
【答案解析】 本题考查投资收益率。投资收益率考察的是项目单位投资的收益能力。
20、【正确答案】D
【答案解析】 本题考查现金流量的计算公式。由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62，解得A=150，所以每年年末的净现金流量为150万元。
二、多项选择题
1、【正确答案】 BE
【答案解析】 本题考查房地产投资项目不确定性分析。房地产投资项目不确定性分析的方法主要有三类：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险性分析。
2、【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查房地产投资风险的特征。房地产投资风险的特点：客观性、不确定性、潜在性、可测性、相关性。
3、【正确答案】 BCE
【答案解析】 本题考查房地产投资风险识别。风险识别应根据项目的特点选用适当的方法，常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。
4、【正确答案】 CDE
【答案解析】 本题考查房地产投资方案的可比性条件。在对互斥型方案进行比选时，必须具备下列可比性条件：(1)被比较方案的费用及效益计算口径一致;(2)被比较方案具有相同的计算期;(3)被比较方案现金流量具有相同的时间单位。
5、【正确答案】 ACD
【答案解析】 本题考查房地产投资风险的测度。测度房地产投资风险大小的主要指标：标准差、变异系数和期望值。
6、【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查房地产投资风险应对。房地产投资风险应对的主要方法有：风险回避、风险组合、风险控制、风险转移、风险自留。
7、【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查线性盈亏平衡方法的假设条件。除了ABCD四个选项，假设条件还包括在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变;按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。
8、【正确答案】 AC
【答案解析】 本题考查盈亏平衡分析的原理。从盈亏平衡点的计算公式可知，盈亏平衡点的值低(BEP(V)除外)，说明项目单位产品售价高，单位产品成本低，显然项目盈利能力强。
9、【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查房地产投资项目可行性研究报告的主要内容。在房地产开发投资项目可行性研究报告中，项目的经济评价及社会效益分析的内容主要包括：(1)项目总投资估算;(2)项目投资来源、筹措方式的确定。(3)开发成本估算;(4)销售成本、运营成本估算;(5)销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6)财务评价;(7)国民经济评价;(8)不确定性分析与风险分析。(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
10、【正确答案】 DE
【答案解析】 本题考查动态投资回收期。动态投资回收期指标的优缺点。优点：动态投资回收期指标容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度。缺点：该指标没有全面地考虑资方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果。
