值得注意的是这只债券还规定：假如股价升至高于换股价的30%，华人置业有权提早在两年后赎回该债券。这是一个诱惑。如果投资者看好未来，当然有的赚，如果股价猛涨，公司提前赎回也是好事。
华人置业同时宣布，年内计划出售逾1000个住宅，仅仅上水粉锦公路项目，预估套现逾10亿港元。2004年10月至12月公司旗下6个商场租金已上涨逾20%，预期2005年租金仍有10％至20%的上升空间，另外4个写字楼租金亦有10％至20%升幅。公司“水源”充足，正值收益旺期。
华人置业2005年3月每股资产净值8.4港元，股价却只有6港元多，公司把5年后换股价定在7.37港元，并暗示有三成涨幅就回购，这无形中给投资者定了一个9元的未来价位。市场于是传闻，公司正在部署大型收购来壮大。
更吸引人的是2004年1月1日，该股股价还在2.8港元左右，一年后已在5.2港元以上，2005年4月1日股价在7.15港元。
市场资料显示：这批债券基本落入欧美机构投资者手中，本地散户很少涉足。
嘉里建设也融资25亿
几乎同时，嘉里集团郭鹤年也挥斥集资大旗，让旗下嘉里建设（683.HK）透过摩根大通以高价发行可换股债券。总额达到25亿港元，5年期，零息。
这批可换股债券2010年的兑换价为25.955港元，较停牌前溢价33%，债券持有人若全部兑换股份，嘉里建设将发行9632万新股, 占扩大已发行股本约7.36%。
嘉里的这只债券虽是零息，但在到期日时，如果可换股债券未被行使，嘉里建设将以本金的119.354%赎回债券，按5年计算，差不多年利率3.6%。
跟华人置业安排相近的是，由2008年4月8日开始至到期日，如果嘉里股价高于行使价30%，嘉里有权赎回有关债券。因此，认购期权的封顶价同样为行使价以上30%。
2004年嘉里建设纯利19.56亿港元，比上年大涨395%。据说嘉里的可换股债券，基本出售给喜欢做长线的欧洲投资者。
由于融资成本相当低，加上换股价25.955港元基本等于嘉里的每股资产净值，5年后嘉里可以不用以资产净值折让价发行新股，对公司来说相当有利。这是一个高手出的招。
为何这些地产商选择零息可换股债券？一是香港公司很重视银行加息对未来融资成本的影响，希望在加息前行动。二是目前许多地产股股价经历多年打压，都低于每股资产净值，发行带有期权性质的可换股债券，一般都溢价三成，有吸引力，也是地产商欢迎的。三是市场对多年来地产商大额批股集资较反感，可换股债券多加一项“期权”作为卖点，吸引得更多是欧美资金，连海外养老基金都有兴趣，对香港本地则影响不大。而承销商也非常愿意销售可换股债券，它可以获得的佣金达到发行额的2%，较发政府债券高近5至10倍。
零息或负利率可换股债券的妙处，就在于制造出一个投资者看好的、明朗的行业未来，这也决定了它一般都只和香港地产商联手，不会做制造业、电讯、服务业公司的融资，因为它们的未来不确定。这数十亿可转换债券都销售一空，也显示海外投资者看好香港地产前景。
发债公司沽盘严重 股价续跌
同时，我们留意到一个“怪现象”：2004年1月16日，恒地发债第二天，股价急挫6%，这一天沽空盘达到638.3万股，套现金额约2.46亿元，占据当天沽空额的24.3%。
同样的事情后来也发生在2005年3月嘉里宣布发行可转股债券后，股价单日大跌逾6%。华人置业公布发行20亿港元可换股债券后，复牌后当天股价受压，一度急挫逾7%。后来的香港兴业(0480.HK )发可换股债券14亿港元，也遇到类似窘境。
在这些不可一世的地产大鳄背后，似乎有一只看不见的手，把玩、拉扯这些公司的股价。是谁？用什么手段？为何这么做？
对冲基金现身 幕后的大鳄
有专业人士提醒说：是国际对冲基金在“搞搞震”。这些国际大行发行的地产公司可换股债，很可能全部落入对冲基金手中。
2004年6月，香港金管局局长任志刚提醒市场预警对冲基金兴风作浪。他在每周《任志刚观点》中指出港股被阴霾笼罩，在约三个星期内取得接近10%的波幅，鉴于当时全球经济基本因素稳健，如此大的波幅实在令他意外。市场剧烈波动，很大程度是由于一批对冲基金同步在市场买入同一方向的新仓盘，促使市场突然转向，结果迫使另一批持盘相反的对冲基金进行大量平仓。
一名投资银行家在香港表示：对冲基金的确已在香港觅食，他们会透过不同的中介团体，向有潜质的上市公司高层接触，游说发行
