第二节 贷款的流程
本节对个人经营类贷款中商用房贷款和有担保流动资金贷款的贷款流程加以介绍，具体包括贷款的受理和调查、贷款的审查和审批、贷款的签约和发放以及贷款的贷后与档案管理四个环节。
一、贷款的受理和调查
(一)商用房贷款的受理和调查
1．贷款的受理
贷款受理人应要求商用房贷款申请人填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请材料清单如下：
(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户1：3簿或其他有效身份证件；
(2)贷款银行认可的借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
(3)营业执照及相关行业的经营许可证；
(4)购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件；
(5)借款人或开发商向贷款银行提供的证明商用房手续齐全、项目合法的资料；
(6)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和有处分权人(包括财产共有人)同意抵(质)押的书面证明(也可由财产共有人在借款合同、抵押合同上直接签字)，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明；
(7)涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
(8)已支付所购或所租商用房价款规定比例首付款的证明；
(9)贷款银行要求提供的其他文件、证明和资料。
2．贷前调查
(1)调查方式。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。
(2)调查内容。贷前调查人在调查申请人基本情况、贷款用途和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：①材料一致性。②借款人身份、资信和经济状况的调查。③贷款用途及相关合同、协议的调查。
④担保情况的调查。
(二)有担保流动资金贷款的受理和调查
1．贷款的受理
贷款受理人应要求有担保流动资金贷款申请人填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请材料清单如下：
(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口簿或其他有效身份证件；
(2)贷款银行认可的借款人偿还贷款证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
(3)借款人开办企业的工商营业执照、税务登记证明、验资报告、公司章程(如有)、生产经营场地等证明材料，经营特种行业的，还应取得有关管理部门的批准文件；
(4)明确的用款计划以及与之相关的资料，包括购销合同、租赁协议和合作协议等；
(5)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和有处分权人(包括财产共有人)同意抵(质)押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明；
(6)涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
(7)在银行开立的个人账户资料，包括存折、存单、信用卡等；
(8)银行要求提供的其他文件、证明和资料。
2．贷前调查
(1)调查方式。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。
(2)调查内容。对有担保流动资金贷款的贷前调查除了商用房贷款的相关内容外，还应重点调查以下内容：①贷款用途的调查。②借款人所经营企业的经营状况的调查。
贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。
二、贷款的审查和审批
(一)商用房贷款的审查和审批
1．贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实；贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行重新调查。贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2．贷款的审批
贷款审批人依据银行商用房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策，从银行利益出发审查每笔商用房贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力；
(2)贷款用途是否合规；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)与开发商签订的购买或租赁商用房合同或协议；
(7)开发商出具的有关部门批准可出售或出租商用房已办妥的全部文件，包括可办妥产权证的证明；
(8)开发商的资信情况；
(9)商业用房的地段及质量状况情况；
(10)其他需要审查的事项。
贷款审批人应根据审查情况签署审批意见，对不同意贷款的，应写明拒批理由；对需补充材料后再审批的，应详细说明需要补充的材料名称与内容；对同意或有条件同意贷款的，如贷款条件与申报审批的贷款方案内容不一致的，应提出明确的调整意见。贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料退还业务部门。
(二)有担保流动资金贷款的审查和审批
1．贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实；贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行重新调查。贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2．贷款的审批
贷款审批人依据银行有担保流动资金贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从银行利益出发审查每笔有担保流动资金贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力；
(2)贷款用途是否合规；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)其他需要审查的事项。
贷款审批人根据审查情况对有担保流动资金贷款业务出具同意或否决的审批意见。业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
(2)对需要补充材料的，应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人。
三、贷款的签约和发放
(一)商用房贷款的签约和发放
1．贷款的签约
对经审批同意的贷款，应及时通知借款申请人以及其他相关人(包括抵押人和出质人等)，确认签约的时间，签署借款合同和相关担保合同。
2．贷款的发放
(1)落实贷款发放条件。
①确保借款人首付款已全额支付或到位；
②借款人所购商用房为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；
③需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；
④对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续；
⑤对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。
(2)贷款发放。贷款发放条件落实后，贷款发放人应按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同，借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。贷款发放的流程如下：
①出账前审核。审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完整性进行审核。
②开户放款。业务部门在确定有关审核无误后，进行开户放款。
③放款通知。当开户放款完成后，银行应将放款通知书连同“个人贷款信息卡”等一并交借款人作回单。对于借款人未到银行直接办理开户放款手续的，会计部门应及时将有关凭证邮寄给借款人或通知借款人来银行取回。贷款发放后，业务部门应依据借款人相关信息建立“贷款台账”，并随时更新台账数据。
(二)有担保流动资金贷款的签约和发放
关于有担保流动资金贷款的签约和发放请参照商用房贷款部分。
四、贷款的贷后与档案管理
(一)商用房贷款的贷后与档案管理
商用房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。
1．贷款回收
贷款回收是指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款的支付方式有委托扣款和柜台还款两种方式。借款人可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更。贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。
2．合同变更
(1)提前还款。提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。提前还款包括提前部分还本和提前结清两种方式，借款人可以根据实际情况决定提前还款的方式。
(2)期限调整。期限调整是指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限等。延长期限即展期，银行通常规定每笔贷款只可以展期一次，展期期限不得超过一年，展期之后全部贷款期限不得超过银行规定的最长期限。借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下条件：①贷款未到期；②无拖欠利息；③无拖欠本金；④本期本金已偿还。
(3)还款方式变更。商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和到期一次还本付息法三种。在贷款期限内，借款人可根据实际情况，提出变更还款方式。借款人变更还款方式，需要满足如下条件：
①应向银行提交还款方式变更申请书；
②借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；
③借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。
(4)借款合同的变更与解除。
①借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效。
②如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续。
③当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保。
④借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。
3．贷后检查
贷后检查是以借款人、抵(质)押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程。贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。
(1)对借款人进行贷后检查的主要内容包括：
①借款人是否按期足额归还贷款；
②借款人工作单位、收入水平是否发生变化；
③借款人的住所、联系电话有无变动；
④有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情况及租金收入状况。
(2)对保证人及抵(质)押物进行检查的主要内容包括：
①保证人的经营状况和财务状况；
②抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等；
③质押权利凭证的时效性和价值变化情况；
④对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测；
⑤其他可能影响担保有效性的因素。
此外，对于商用房贷款而言，还需要特别关注商用房所处的地理位置与价格水平。
4．不良贷款管理
关于不良商用房贷款的管理，银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。对未按期还款的借款人，应采用电话催收、信函催收、上门催收、律师函、司法催收等方式督促借款人按期偿还贷款本息，以最大限度降低贷款损失，有担保人的要向担保人通知催收。
对认定为呆账贷款的商用房贷款，银行应按照财政部、中国人民银行和银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，银行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
5．贷后档案管理
贷后档案管理是指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。它是根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整和有效利用。
(1)档案的收集整理和归档登记。贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。银行贷款经办人根据商用房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的资料，并交档案管理人员进行归档登记。
(2)档案的借(查)阅管理。商用房贷款档案借阅是指对已登记的商用房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。
(3)档案的移交和接管。移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字并进行有关信息的登记工作。
(4)档案的退回和销毁。借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人或销毁。
(二)有担保流动资金贷款的贷后与档案管理
有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：
1．日常走访企业。在政策、市场、经营环境等外部环境发生变化，或借款人自身发生异常的情况下，应不定期地就相关问题走访企业，并及时检查借款人的借款资金及使用情况。
2．企业财务经营状况的检查。通过测算与比较资产负债表、损益表、现金流量表及主要财务比率的变化，动态地评价企业的经济实力、资产负债结构、变现能力、现金流量情况，进一步判断企业是否具备可靠的还款来源和能力。
3．项目进展情况的检查。对固定资产贷款还应检查项目投资和建设进度、项目施工设计方案及项目投资预算是否变更、项目自筹资金和其他银行借款是否到位、项目建设与生产条件是否变化、配套项目建设是否同步，项目投资缺口及建设工期等。
