第三节 风险管理
本节是关于个人经营类贷款的风险管理，介绍了商用房贷款和有担保流动资金贷款的风险管理，具体包括合作机构管理、操作风险和信用风险。
一、合作机构管理
合作机构风险主要表现为合作机构的欺诈风险和担保风险等。商用房贷款主要面临的是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险；有担保流动资金贷款则更多的是面临担保机构的担保风险。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的合作机构管理做具体介绍。
(一)商用房贷款的合作机构管理
1．商用房贷款合作机构风险
(1)开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全；
(2)估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
2．商用房贷款合作机构风险的防控措施
(1)加强对开发商及合作项目的审查。对开发商和项目风险应重点防范，其具体措施包括：
①重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷人诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等。
②加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪用商用房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。
(2)加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理。在该类机构的选择上，银行应把握以下几条总体原则：
①具有合法、合规的经营资质；
②具备较强的经营能力和较好的发展前景，在同业中处于领先地位；
③内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；
④通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。
(3)业务合作中不过分依赖合作机构。
(二)有担保流动资金贷款的合作机构管理
与商用房贷款不同，有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构。为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，银行应采取如下防控措施：
1．严格专业担保机构的准入
在有担保流动资金贷款开办初期，应严格有担保流动资金贷款外部担保机构的准入。基本准入资质应符合以下五个方面的要求：
(1)注册资金应达到一定规模；
(2)具有一定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务一定期限，信用评级达到一定的标准；
(3)具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
(4)具有良好的信用资质，公司及其主要经营者无不良信用记录，无违法、涉案行为等；
(5)此类担保公司，原则上应要求其与贷款银行进行独家合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。
2．严格执行回访制度
存在以下情况的，银行应暂停与该担保机构的合作：
(1)经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的；
(2)有违法、违规经营行为的；
(3)与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
(4)所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
(5)存在对银行业务发展不利的其他因素。
在动态管理过程中，要随时评价与担保机构的合作情况，建立优质机构档案及不良机构黑名单，为将来合作提供决策依据。
二、操作风险
个人经营类贷款面临的操作风险主要是由于流程执行不严格等原因引起的，流程执行不严格主要表现在业务部门没有做好贷前调查和贷后检查等相关工作，审批部门没有把好贷中审批关，从而造成风险隐患。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的操作风险做具体介绍。
(一)商用房贷款的操作风险
1．商用房贷款操作风险的主要内容
(1)贷款受理和调查中的风险。这一环节的风险点主要在以下三个方面：
①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力；户籍所在地是否在贷款银行所在地区；是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等。
②借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；借款人提供的直接划拨账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。
③借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效；担保物共有人或所有人授权情况是否核实；担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何；贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内；抵押物是否由认可的评估机构评估；第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。
(2)贷款审查和审批中的风险。商用房贷款审查和审批环节的主要风险点包括：
①业务不合规，业务风险与效益不匹配；
②未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；
③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款，如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人，贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。
(3)贷款签约和发放中的风险。商用房贷款签约和发放的风险主要包括：
①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字(签章)进行核实。
②在发放条件不齐全的情况下发放贷款，如贷款未经审批或是审批手续不全，各级签字(签章)不全；未按规定办妥相关评估、公证等事宜。
③未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算。
(4)贷后与档案管理中的风险。商用房贷款贷后与档案管理环节的主要风险点包括：
①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；
②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测；
③商用房贷款一般金额较大，有的借款人购买多份产权单位，操作中存在向同一借款人审批发放多笔贷款，或向实际购房人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人审批发放贷款的现象，从．而造成贷款损失；
④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；
⑤他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失。
2．商用房贷款操作风险的防控措施
(1)提高贷前调查深度。业务人员在贷前调查阶段，要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情况，评估偿债能力，揭示存在风险。
(2)加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还款主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎办理；严格审查贷款用途，防止以商用房贷款形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和贷款银行信贷政策的项目。
(3)合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款最高成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。
(4)加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵押登记手续。对商业前景不明的期房及单独处置困难的产权式商铺等房产，原则上不得接受抵押。
(5)强化贷后管理。加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点；对已形成不良贷款的，根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。
(6)完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款。用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。
(二)有担保流动资金贷款的操作风险
对于有担保流动资金贷款的操作风险，除了商用房贷款操作风险的相关风险点外，还应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化。因此，对于有担保流动资金贷款的操作风险，银行还应采取如下防控措施：
1．在贷款发放后，银行应保持与借款人的联络，对借款期间发生的突发事件及时做出反应，比如建立与借款人的定期回访制度，在贷款期限内，银行工作人员每月至少拜访一次，与借款人保持经常联系，及时了解借款人收入和企业财务的变动情况，以便银行在第一时间做出反应；在还款日前一定时间内，银行以书面或其他方式通知借款人做好资金调度，安排好还款资金等。
2．借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。银行在实际操作中要注意：
(1)抵押文件资料的真实有效性、抵押物的合法性、抵押物权属的完整性、抵押物存续状况的完好性等。
(2)贷款抵押手续办理的相关程序应规范，原则上贷款银行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外部中介机构办理。
(3)谨慎受理产权、使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵押，包括自建住房、集体土地使用权、划拨土地及地上定着物、工业土地及地上定着物、工业用房、仓库等，原则上不接受为有担保流动资金贷款的抵押物。
三、信用风险
银行对个人发放的经营类贷款就是基于对借款人能按时偿还本息的信任而给予的授信。个人经营类贷款信用风险主要表现为借款人还款能力的降低和还款意愿的变化。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的信用风险做具体介绍。
(一)商用房贷款的信用风险
1．商用房贷款信用风险的主要内容
(1)借款人还款能力发生变化。实践中，银行把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度，主要存在以下两方面的原因：
①国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，全国性的个人征信系统还有待进一步完善，银行因此很难从整体上把握借款人的资产与负债状况并作出恰当的信贷决策。
②国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括假收人证明在内的虚假证明文件(如个人收入证明、营业执照等)的现象较为普遍，对主动作假或协助作假的行为尚缺乏有力的惩戒措施。
(2)商用房出租情况发生变化。主要包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等情况。
(3)保证人还款能力发生变化。如保证人的资格和担保能力发生变化、还款意愿不足等情况。
2．商用房贷款信用风险的防控措施
(1)加强对借款人还款能力的调查和分析。对于稳定的工薪收入阶层，可通过核实借款人在贷款银行及其他行的存款及资产情况(如定期存款、活期存款、理财产品等)来获得借款人基本收入状况。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的稳定性；②对其收入水平的真实性进行判断；③收入水平对偿还贷款的覆盖度，对此类客户原则上应对其贷款余额与其家庭年收入水平的比率设一定的上限，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入水平总额的80%。
对借款人还款能力的调查，除了上述基本收入情况的了解，还要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他劳务所得、租金收入等；二是借款人其他资产收益情况，包括各类投资收益、投资其他企业的股权分红等；三是借款人及其家庭所拥有总资产的状况。
(2)加强对商用房出租情况的调查和分析。商用房贷款(特别是金额较大的商用房贷款)的还款来源主要是借款人的经营性收入，包括租金收入和其他经营收入等。要调查借款人所购商用房所在商业地段
繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析。保证人经济实力下降或信用状况恶化是导致保证人还款
能力下降的主要原因，这种风险会使保证担保对银行债权的保障能力降低，第二还款来源严重不足。
在贷款保证期问，保证人保证能力可能会发生变动。对此，银行要有预见性并采取相应的预防措施。
银行在贷后管理过程中要同重视借款人情况一样，加强对保证人的管理。
(二)有担保流动资金贷款的信用风险
1．有担保流动资金贷款信用风险的主要内容
(1)借款人还款能力发生变化；
(2)借款人所控制企业经营情况发生变化；
(3)保证人还款能力发生变化；
(4)抵押物价值发生变化。抵押物价值发生变化主要是指由于抵押物价格降低、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的情况。
2．有担保流动资金贷款的防控措施
(1)加强对借款人还款能力的调查和分析。对于有担保流动资金贷款借款人还款能力的调查，除了商用房贷款中涉及的对借款人的调查外，还应重点调查借款人的生产经营收入。
对借款人的生产经营收入，应重点调查其经营收入的稳定性、合法性和未来收入预期的合理性。
(2)加强对借款人所控制企业经营情况的调查和分析。为有效规避借款人所控制企业经营状况发生变化而带来的信用风险，主要从以下三个方面加以考察：
①经营的合法、合规性。应检查借款人所经营企业的营业执照是否在有效期内，是否具有所经营范围的经营权，是否符合国家产业发展政策等；
②经营商誉。可向借款人所经营企业的上下游企业、员工等了解借款人的商誉，并调查了解其在工商、税务等方面有无重大纠纷。借款人所经营企业的用水、用电、纳税、雇员及工资发放等情况；
③经营的盈利能力和稳定性。包括考察借款人所经营企业的主营业务业务量情况、现金流情况；所从事行业的发展状况；借款人所在行业从业经历等方面的因素，据以判断和预测在贷款期间借款人所经营企业的盈利水平及其稳定性。
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析。为了有效规避有担保流动资金贷款保证人还款能力发生变化的风险，贷款银行应当选择信用等级高、还款能力强的保证人，且保证人信用等级不能低于借款人，
不接受股东之间和家庭成员之间的单纯第三方保证方式。
(4)加强对抵押物价值的调查和分析。抵押物的价值会因市场的波动而表现出不同的价格，当抵押物价值下降到可能危及银行贷款安全时，银行应要求借款人提前归还部分或全部贷款，或再追加提供其他贷款银行认可的抵押物，以保证全部抵押物现值乘以最高抵押率后仍大于或等于剩余贷款本金。为了有效规避抵押物价值变化而带来的信用风险，可以采取以下措施：①要求借款人恢复抵押物价值；②更换为其他足值抵押物；③按合同约定或依法提前收回贷款；④重新评估抵押物价值，择机处置抵押物。
