第三节 个人抵押授信贷款
一、个人抵押授信贷款的含义
抵押是指债务人或者第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
个人抵押授信贷款是指借款人将本人或第三人(限自然人)的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。
个人抵押授信贷款的抵押物一般为借款申请人本人或第三人(限自然人)名下拥有房屋的所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。
二、个人抵押授信贷款的特点
(一)先授信，后用信
借款人向银行申请办理个人抵押授信贷款手续，取得授信额度后，方可使用贷款。
(二)一次授信，循环使用
借款人只需要一次性地向银行申请好办理个人抵押授信贷款手续，取得授信额度后，便可以在有效期间(一般为一年内)和贷款额度内循环使用。个人抵押授信贷款提供了一个有明确授信额度的循环信贷账户，借款人可使用部分或全部额度，一旦已经使用的余额得到偿还，该信用额度又可以恢复使用。
(三)贷款用途综合
个人抵押授信贷款没有明确指定用途，其用途比较综合，个人只要能够提供贷款用途证明即可。
三、个人抵押授信贷款的要素
(一)贷款对象
个人抵押授信贷款的贷款对象需满足以下条件：
(1)具有完全民事行为能力、年满18周岁的自然人；
(2)借款申请人有当地常住户口或有效居留身份；
(3)借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力；
(4)借款申请人无不良信用和不良行为记录；
(5)借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将以原住房抵押的个人住房贷款(以下简称原住房抵押贷款)转为个人住房抵押授信贷款；
(6)各行自行规定的其他条件。
(二)贷款利率
个人抵押授信贷款项下的单笔贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率政策执行。
(三)贷款期限
抵押授信贷款有效期限最长为30年。
1．以新购住房作抵押申请抵押授信贷款的，有效期间起始日为“个人住房借款合同”签订日的前一日。
2．将银行原住房抵押贷款转为个人抵押授信贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放目的前一日。
3．抵押授信贷款下单笔贷款届满日不可超出抵押授信贷款有效期间届满日。
(四)还款方式
1．可根据借款人的经济情况和还款计划，选择最合适的还款方式。具体可采用等额本息还款法、等额本金还款法等。
2．个人抵押授信贷款项下的各笔贷款，可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。借款人可以根据需要选择还款方式。提前还款目前一般采取柜台还款方式。
(五)贷款额度
1．贷款额度的确定
(1)以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70％。
(2)以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。
抵押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。
抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过70％。
贷款额度计算公式：
贷款额度一抵押房产价值×对应的抵押率
如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。
(3)以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述(2)款的规定确定贷款额度。
2．可用贷款额度的确定
有效期内某一时点借款人的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。可用贷款额度根据贷款额度及已使用贷款的情况确定，其中以银行原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可用贷款余额是核定的贷款额度与原住房抵押贷款余额、额度项下未清偿贷款余额之差。
如果当地房地产市场价格出现重大波动，贷款银行应对抵押房产价值进行重新评估，并根据评估后的价值重新确定贷款额度。
四、个人抵押授信贷款的操作流程
(一)贷款的受理和调查
1．贷款的受理
各级分支机构应通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人抵押授信贷款的个人提供有关信息咨询服务。借款人申请个人抵押授信贷款，应向贷款银行提交以下资料：
(1)借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；
(2)借款人偿债能力证明材料；
(3)房屋权属证明材料；
(4)抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明，如抵押房产共有人在有关合同文本上签字则须提供原住房抵押贷款的借款合同原件；
(5)贷款银行规定的其他文件和资料。
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款人的主体资格及借款人所提交材料的完整性与规范性。如果不予受理，应退回贷款申请材料并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。
2．贷前调查
贷前调查是对借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法性、有效性以及借款人信用情况、还款能力、抵押房产价值及原有住房抵押贷款的履约情况进行评估和调查。
贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系统调查等多种方式进行。
贷前调查人必须至少直接与借款申请人(包括共同申请人)面谈一次，可以在签订(预签)合同时进行。
贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，提出是否同意贷款的明确意见，送贷款审核人员进行贷款审核。
(二)贷款的审查和审批
1．贷款的审查
贷款审查人负责对借款人提交的材料进行合规性、真实性、完整性审查。
(1)以购买住房或未设定抵押的已有住房作抵押申请抵押授信贷款的，贷款审查人按照个人住房贷款审查的规定进行审查，同时对抵押授信贷款额度、有效期间、贷款用途、需落实的贷款支用等进行审查。
(2)将在银行原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，贷款审查人对借款申请人提交的材料的完整性、合规性和真实性进行审查，重点审查贷前调查人对抵押房产价值、借款人原贷款履约情况及还款能力的调查和分析意见。
2．贷款的审批
贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款人资格和条件是否具备；
(2)借款人提供的材料是否完整；
(3)贷款额度、有效期和贷款用途等是否符合规定；
(4)抵押房产价值、抵押率的确定是否符合规定，以及由此确定的贷款额度是否准确、合理；
(5)贷款主要风险点的防范措施是否有效；
(6)其他需要审查的事项。
贷款审批人在对上述内容进行认真审查的基础上，按照规定对抵押授信贷款额度、有效期间进行审批，并在借款人“个人抵押授信贷款申请表”上签署审批意见。
信贷业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档。
(2)对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料，并重新履行审核、审批程序。
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件后办理合同签约和贷款支用等。
(三)贷款的签约和发放
对经审批同意的贷款，其支用流程如下所示：填写合同一审核合同一签订合同一抵押登记手续的办理一申请支用一支用审查一支用核批一相关文本、凭证签署及贷款发放。
抵押授信贷款应建立台账进行贷款额度的管理，可通过个人贷款系统提供的专门报表实现。在此之前，贷款银行可建立手工台账进行贷款额度的管理。贷款银行应及时记录贷款额度情况，在借款人每次申请支用贷款时，必须查阅台账，对贷款额度和可用贷款额度进行核实和确认。
(四)贷后与档案管理
1．合同内容变更
(1)基本规定的变更。合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书面同意。
(2)借款期限的调整。在合同履行期间，贷款银行应允许借款人向其申请缩短或延长借款期限。
贷款银行需审查申请调整期限的贷款是否拖欠贷款本息及相关费用，如有此类问题，应要求借款人先归还拖欠的贷款本息及相关费用后方予受理申请。
贷款银行应根据新计算的分期还款额调查、审查借款人的还款能力，并由相关责任人出具调查及审批意见。
贷款银行应审查所调整期限是否符合贷款管理规定，如属延长期限的，则原借款期限与延长期限之和不得超过抵押授信贷款约定的最长贷款期限。
调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。。
(3)利率调整。贷款期限内，如遇法定利率调整，按中国人民银行和贷款银行总行有关利率管理规定调整。
2．贷后检查
(1)检查要求。按照规定及时对抵押授信贷款进行风险分类。对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一个贷后检查。贷后检查应形成书面报告，经信贷主管或负责人签字后及时归档。
(2)检查的主要手段。贷后检查的主要手段包括监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、电话访谈、见面访谈、实地检查、监测资金使用等。
(3)检查的主要内容。贷后检查的主要内容包括借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；借款人职业、收入、健康状况等影响还款能力和诚意的因素变化情况；担保变化情况，包括保证人、抵押物、质押权利等方面的变化情况；其他可能影响个人住房贷款资产质量的因素变化情况。
(4)有关风险事项的处理程序。贷后检查中发现存在违约及其他风险事项的，经办人应及时向部门负责人汇报，制订相应的处理方案。属于重大风险事项的，还应及时报告信贷风险管理部门和上级银行业务主管部门。发现借款人未按照合同约定的还款计划及时、足额偿还贷款本息的，将该笔贷款计入不良贷款管理与处置程序进行处理。
