7.3.3 抵押
1.抵押的概念
所谓抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产设定为担保物，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
抵押方式设定的担保方式最突出的特点在于不转移财产的占有。
2.抵押物的范围
《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(1)建筑物和其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(4)生产设备、原材料、半成品、产品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(6)交通运输工具;
(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
变化内容
(1)将原来的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权”改为“荒地等土地承包经营权”;
(2)列举的可抵押动产范围拓展，并且将半成品也纳入;
(3)正在建造的不动产和船舶、航空器也归入可抵押物;
(4)确立了非常广泛的可抵押的“其他财产”。
不得抵押的财产：
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可抵押的除外;
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(5)依法被查封、扣押、监管的财产;
(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
注意，“将有”的动产也可作为抵押物。
3.抵押合同的形式、内容与抵押权的设立
《物权法》明确要求设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
《物权法》建立抵押合同与抵押权设立分离的机制，即抵押合同可以先生效，而抵押权设立则需要经过一定的法律手续后方能生效。
第180条第(1)-(3)项或第(5)项正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
第180条第(4)(6)项财产或第(5)项正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
动产抵押，向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
4.抵押权的实现
(1)以抵押物折价受偿;
(2)拍卖抵押物以拍卖所得价款受偿;
(3)变卖抵押物以变卖所得价款受偿。
同一财产向两个以上债权人抵押的，按下列规定清偿：
(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿;
(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
注意时限：在主债权诉讼时效期间行使抵押权。
5.最高额抵押
《物权法》在最高额抵押权规定上有较大突破：
(1)最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
(2)最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押人的转让或者协议变更债权确定的时间、债权范围以及最高额债权额等。
(3)规定了抵押权人的债权确定事由。
【例题，多选题】如果同一财产向两个以上债权人抵押的，按下列顺序清偿( )
A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
B.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿;
C.抵押权未登记的，按照债务先后顺序清偿;
D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
答案：ABD
解答：抵押权未登记的，按照债权比例清偿，而不分债务的先后顺序。
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