三、计算题
1.(2009新制度考题)
某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。
(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;购销合同适用的印花税税率为0.3‰;产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。
(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。
(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
(4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。
(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。
(6)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
[347080117]
『正确答案』
(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(万元)
(2)可扣除的地价款和契税=8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)
(3)可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)
(4)可扣除的开发费用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(万元)
(5)销售写字楼应缴土地增值税的增值额=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(万元)
(6)销售写字楼应缴纳的土地增值税。
增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%
销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83(万元)
2.某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元;
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;
(3)住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过银行同类同期贷款利率的利息40万元;
(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;
(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;
(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元;将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
(1)计算公司应缴纳的营业税：
(2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;
(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目;
(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
(6)计算公司应缴纳的土地增值税。
[347080118]
『正确答案』
(1)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元)
(2)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元)
(3)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)
(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)
(5)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元)
(6)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元)
增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率
应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)
3.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：
(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费用160万元;
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);
(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;
(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;
(5)企业应缴纳的土地增值税;
(6)企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加;
(7)企业应缴纳的房产税。
[347080119]
『正确答案』
(1)计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50%=2080(万元)
(2)计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500(万元)
(3)计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)×10%=358(万元)
(4)计算土地增值税时应扣除的有关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(万元)
(5)应缴纳的土地增值税：
扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)
增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%
应缴纳的土地增值税=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(万元)
(6)营业税、城市维护建设税和教育费附加
=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)
=358.33(万元)
(7)应缴纳的房产税=15×12%=1.8(万元)
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