五、综合题
1、某市房地产开发公司成立于2003年10月，准备开发两个项目。2004年正式开盘销售，当年发生以下业务：
（1）有偿受让市内一块15万平方米的国有土地使用权，支付地价款4500万，公司将其中60％建造高级公寓出售，另40％准备开发写字楼。
（2）进行15万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资1600万元。其资金来源系向银行借款，向银行支付借款利息80万元。
（3）高级公寓开发成本为：建安工程费3000万元、基础设施800万元、公共配套设施500万元、开发间接费用380万元。
（4）发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费120万元（含业务招待费80万元）；销售费400万（其中含广告费350万，业务宣传费30万元）；公司取得第一笔商品房销售收入之前上年发生的业务宣传费8万元；财务费用50万元（能按转让项目计算分摊）。
（5）建造同类型高级公寓3栋，其中：1号楼销售面积2万平方米，平均售价3200元/平方米；2号楼销售面积1万平方米，平均售价3000万/平方米；3号楼销售面积0.5万平方米，无偿赠送给相关协作单位。三栋高级公寓均在当年售完，并于12月底交付业主使用。
（6）与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税假定为800万元。
要求：计算该房地产企业2004年应纳企业所得税。
正确答案：
（1）计税收入＝2×3200＋1×3000＋0.5×〔（2×3200＋1×3000）÷（2＋1）〕＝10967（万元）
（2）准予扣除项目：
属于高级公寓项目土地地价款，土地开发费用应分配计入；其他开发成本，开发费用均属于高级公寓项目，可直接计入。
①建造成本＝4500×60％＋（1600＋80）×60％＋3000＋800＋500＋380＝8388（万元）
②期间费用：
A、招待费税前扣除标准＝10967×3‰＋3＝35.9（万元），实际开发超标准80－35.9＝44.1（万元）
税前可扣管理费用＝120－44.1＝75.9（万元）
B、广告费税前扣除标准＝10967×8％＝877万元，实际开发的广告费350万元在标准以内
C、业务宣传费10967×5‰＝54.84万元，实际开支的业务宣传费30万元在标准以内，还可以将取得第一笔商品房销售收入之前发生的商品房业务宣传费8万元结转本年抵扣
D、财务费用50万元
③税金：与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税为800万元。
（3）应纳税所得额
10967－8388－75.9－（400＋8）－50－800＝1245.1（万元）
（4）应纳企业所得税＝1245.1×33％＝410.88（万元）
