问题讲解
1．单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税?
【解答】征收土地增值税判断标准之一是是否取得收入，收入形式包括货币收入、实物收入和其他收入。单位之间进行房地产交换，双方均取得了实物收入，应分别以自己取得的房产的公允价值确认收入，征收土地增值税。至于是否取得补价并不是判断是否征收土地增值税的关键。
2．房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的是否暂免征收土地增值税?
【解答】以房产投资，只要投资方、被投资方中有一方是房地产开发企业的，都不能享受暂免征收土地增值税的优惠，可以参考《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。3．房地产转让如何确定收入的实现?
【解答】房地产转让按以下原则确定收入的实现：
(1)以预售方式转让房地产的，以实际取得的预售收入确定为收入实现；
(2)以分期付款方式转让房地产的，以每期实际取得的收入确定为收入实现；
(3)以普通房地产买卖合同形式转让房地产的，以取得收入的当天为收入实现。
4．土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”与房地产企业财务会计制度中的“管理费用、财务费用、销售费用”是何关系?
【解答】土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的管理费用、财务费用、销售费用。房地产企业财务会计制度中的管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏及毁损和报废(减盘盈)损失，以及其他管理费用。财务费用包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费、以及专设销售机构的销售人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等。从上述可知，土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是房地产企业会计核算中“管理费用、财务费用、销售费用”中的一部分但两者的列支标准是不同的。《土地增值税暂行条例》及实施细规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的费用与房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的费用与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。也就是说，土地增值税扣除项目金额中的“房地产开发费用”，除利息可以按实际支出数(如果符合规定)扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业会计核算中的管理费用、财务费用、销售费用，除管理费用中有些是规定列支比例外，其余一般是据实列支核算的。《土地增值税暂行条例》及其实施细则之所以要做出这样的规定，是因为土地增值税是在房地产转让时，按转让收入减除扣除项目后的增值额征税，要求按转让项目计算增值额，但在房地产开发企业会计核算中，其管理费用、财务费用、销售费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。所以，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。对“房地产开发费用”中的银行贷款利息支出，由于考虑到其所占的比重较大，且可以通过金融机构提供的证明掌握其实际支出情况，因此作了特殊规定，对能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以按实际支出数扣除。
5．在计算开发费用时，如果实际发生的数额小于5％或10％规定的标准计算的部分，是据实扣除还是按照规定的标准扣除?
【解答】首先不管实际发生多少，均按照规定的标准扣除。在土地增值税中，对于房地产开发费用是计算扣除，而不是按照实际发生的费用扣除。其次，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的5％以内、10％以内，指的是比例的数字在5％、10％以内，而不是发生的数额在根据5%、10％计算的数额以内，5％和lO％的比例是扣除比例的上限，各地可以根据当地的特殊情况在5％或是10％以内确定具体的扣除比例。换句话说各省在制定扣除比例时，不能超过5％或是10%。例如可以分别规定4%或9％的比例，这个比例一旦确定就应该按照规定的公式计算，并作为土地增值税扣除项目予以扣除。
6．对支付给非金融机构的集资、贷款利息，在计算土地增值税时能否给予扣除?
【解答】首先明确利息费用能否直接扣除的关键是看“是否取得了金融机构证明”、“是否可以按项目计算分摊”，只要同时满足这两个条件就可以将利息费用直接扣除，并且扣除的利息费用不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，向非金融机构集资、贷款的利息支出，如果同时具备了上述两个条件，利息费用可以在不超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额的部分直接扣除；如果不能同时具备，根据《中华人民共和国土地增值税实施细则》的规定，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
7．向非银行金融机构借款在计算土地增值税时，利息费用按商业银行同类同期贷款利率计算，而计算企业所得税时却按实际支付的利息计算，为何不同呢?
【解答】《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，题目中如果给出的是非银行金融机构借款利息，就要按照商业银行同类同期贷款利率计算限额；而企业所得税中规定，纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，包括纳税人之间相互拆借资金的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。金融机构包括银行和非银行金融机构，所以在计算企业所得税时，非银行金融机构借款利息可以据实扣除，是不用纳税调整的。这是土地增值税和企业所得税在利息支出方面的差异。
8．在计算土地增值税扣除项目时，教材提到：“与转让房地产有关的税金中，房地产企业不单独扣除印花税，原因是印花税已列入管理费用”，那么其他企业在转让环节缴纳的印花税不同样是计入管理费用吗?为什么其他企业要单独扣除呢?
【解答】对于非房地产企业销售新房的情况是比较少的，大多数是销售旧房，销售旧房的印花税不是计入管理费用，而是计入固定资产清理，所以规定非房地产开发企业销售房产计算土地增值税时，印花税是单独作为税金项目扣除的。
