考试大:2007年注册会计师税法题解八

17．现在的房地产开发商多是成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，或者是采用预售期房的形式销售房地产，这种情况下应当如何合理确认扣除项目的金额呢?
【解答】房地产企业经营方式较为特殊，征收管理难度也比较大。其中，最突出的是纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。为了加强土地增值税的征收管理，堵塞漏洞，保证税收及时足额入库，土地增值税实施细则规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。依据这项原则，对上述两种经营方式采取了先按比例征收，然后清算的方法。具体方法如下：
(1)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积／受让土地使用权的总面积)
(2)纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次取得预收款时计征。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定，取得销售(预售)许可证满三年销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

18．对县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的各种费用，如何缴纳土地增值税?
【解答】根据土地增值税法规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体来说：
(1)如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，应作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。
(2)如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收人中扣除。

19．拍卖典当抵押的房地产收入，应如何缴纳土地增值税?
【解答】对拍卖典当抵押的房地产收入，若在典当抵押期间产权并没有发生权属的变更，则典当、抵押期间不征收土地增值税，期满后拍卖的，应在拍卖时按规定缴纳土地增值税。

20．请总结一下计算土地增值税时纳税人的房地产需要评估的情况。
【解答】对发生下列情况的纳税人，需要进行房地产评估：
(1)出售旧房、旧建筑物的；
(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(3)提供扣除项目金额不实的；
(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

21．纳税人在房地产交易市场估价转让房地产后，在计算征收土地增值税时是否可以直接使用这个评估价格?
【解答】由于土地增值税所说的房地产评估价与一般房地产评估价有区别。因此纳税人在房地产交易市场估价转让房地产后，在计算征收土地增值税时需重新按《土地增值税暂行条例》和实施细则的规定进行价值评估(只评估房产、建筑物及地上附着物的价值，不评估土地价值)。经税务机关确认后作为计税时的参考依据。未按规定的评估方法评估的房地产价格，不能作为税务部门计税时的参考依据。

22．教材中指出“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税”，那么如何界定普通标准住宅呢?
【解答】《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。国办发[2005]26号制定的标准为：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

23．“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税”，这里的“国家建设需要”具体应当如何理解?
【解答】因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。其中因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

【主要税法依据】
1．《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)
2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
3．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
4．《中华人民共和国税收征收管理法》
5．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)