三、物权的设立、变更、转让和消灭

　　(一)、不动产登记

　　1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　2、登记地点：由不动产所在地的登记机构办理。

　　3、登记机构应当履行的职责：

　　注：登记机构不得有下列行为：

　　(1)要求对不动产进行评估

　　(2)以年检等名义进行重复登记

　　(3)超出登记职责范围的其他行为。

　　4、生效时间

　　(1)不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

　　注：不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　(2)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　【例题1：多选】甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列选项中，正确的是( )。

　　A.甲与丙签订的合同无效

　　B.乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同

　　C.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任

　　D.乙要求甲支付违约金

　　E.甲与乙签订的合同无效

　　5、登记费用：

　　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

　　【例题2：单选】根据《物权法》的规定，下列表述错误的是( )。

　　A.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，以不动产权属证书为准

　　B.属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

　　C.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力

　　D.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　【例题3课后题第1题】根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记费按( )收取。

　　A.件

　　B.不动产的面积的比例

　　C.不动产的体积的比例

　　D.不动产的价款的比例

　　(二)动产交付

　　1、动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

　　2、船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　【例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲因向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权，遭到乙的拒绝。在本题中：(1)尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权;(2)由于甲、乙之间未办理过户手续，乙不能对抗善意第三人丙。

　　3、动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。

　　【理解】先行占有，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，完成标的物的交付，受让人取得动产的所有权。

　　4、动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　5、动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

　　(三)其他规定

　　四、物权的保护

　　(一)《物权法》主要规定了以下保护物权的方法

　　1、确认产权：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　2、返还原物：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　3、恢复原状：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　4、排除妨碍：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

　　5、赔偿损失：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　(二)物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

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