3. 房地产投资风险估计及评价

3.1 投资风险估计与评价的步骤

列出需要进行概率分析的不确定因素
选择投资项目风险分析的财务指标
分析确定每个不确定因素发生的概率
计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

3.2 投资风险估计

投资风险估计的概念
风险估计的分类
主观概率估计－根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。风险估计常用主观概率估计
客观概率估计－用统计的方法计算某一风险发生的可能性
概率的特性
所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于1
各种可能发生的概率总和必须等于1
主观概率预测的方法
当预测对象仅有一个可能发生的事件时

当预测对象有多个可能发生的事件时
平均概率密度函数－可预测各事件发生的可能性
累积概率分布函数－可预测某一范围内事件发生的可能性
房地产投资风险的测度
期望值

标准差
标准差越大，风险越大

变异系数（投资风险度）
变异系数越大，风险越大

【重点难点】
期望值、标准差、变异系数的计算
当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小

3.3 投资风险评价（两种类型）

以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准
投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小
标准差越小，风险越小
变异系数越小，风险越小
以综合风险等级为差别标准
划分风险等级的方法
短阵列表法
综合风险等级
K－项目风险很强，应放弃项目
M－项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施
T－表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施
R－风险适度，适当采取措施后不影响项目
I－风险弱，可忽略