4. 房地产投资风险应对

4.1 风险应对原则

连续性－每个阶段都面临各种风险
针对性－不同的房地产项目具有不同的风险
可行性－风险应对措施在财务、技术等方面切实可行
经济性－寻求用小的费用获取的风险效益

4.2 风险应对方法（六种方法）

风险预防
概念
事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生
措施
防止危险因素产生
减少已存在的危险因素
对风险因素进行时间与空间上的隔离
加强投资方保护能力
进行风险预防的评价
对下一步预防目标进行审核与规划
风险回避
概念
投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施
风险转移
概念
房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担
方法
契约性转移－预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包
项目资金证券化（一发行股票、债券等有价证券，二是成立房地产投资信托机构）
风险组合
概念
将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿
方式
项目的空间分离
项目的时间分离
增加项目的独立性，减少相关性
增加风险单位数量
企业合并与多种经营
风险自留
概念
投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失
局限性
它要求对风险进行准确的评估和预测，费用较高
在风险基金不足以补偿损失的情况下，会发生经济困难
有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本
种类
承担风险－消极的自我承担和积极的自我承担
自保风险

风险利用
分析该风险的利用可能性和利用价值
必须对利用风险所需付出的代价进行分析

【例题1·多选题】【2008年真题】采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（ ）。
A.防止相关风险因素的产生
B.设立内部风险损失基金
C.通过合同将损失转移给非保险企业
D.对已经存在的相关风险因素进行监控
E.对相关风险因素进行时间和空间隔离
[答案] ADE

【例题2·单选题】【2007年真题】房地产投资风险转移的主要形式是（ ）。
A.将风险损失摊销计入成本
B.从未发生风险损失项目的收益中补偿
C.与非保险业的其他人签订合同
D.建立内部风险基金
[答案]C

4.3 风险防范策略

保险策略－适用于意外风险
投资分散策略
投资区域分散
投资种类分散
投资时间分散
融资策略－发行股票，将风险分散于社会
联合策略－企业的联合

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