司法考试讲义：物权法高频率考点

　　命题点 6：共有
　　一、按份共有 
　　1. 对按份共有的推定（《物 权 法 》 第 103 条）：除具有家庭关系外，无约定的，推定为按份共有（废 止了《民通意见》88 条规定） 
　　2. 按份共有的内部收益关系 （《物权法》第 104 条）：有约定从约定，无约定或约定不明的，按出 资额；不能确定出资额的，视为等额。 
　　3. 按份共有人的管理行为 
　　（1）保存行为：各共有人可单独为之 
　　（2）重大修缮和处分行为：2/3 以上份额共有人同意（《物权法》第 97 条） 
　　4. 按份共有人的处分行为 
　　（1）按份共有人处分自己份额：可以设定抵押；可以自由转让，其他共有人有优先购买权 
　　（2）按份共有人处分共有物：2/3 以上份额共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定 ； 若第三人符合善意取得要件，则受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 
　　5. 按份共有的外部关系：连带债权、连带债 务；但法律另有规 定或第三人知道 共有人不具有连带 
　　关系除外。 
　　二、共同共有 
　　1.类型 
　　（1）夫妻共有 
　　（2）家庭共有 
　　（3）从继承开始到分割完毕期间的遗产 
　　2.管理：重大修缮行为，需全体共有人同意；保存行为，各共有人可单独为之 
　　3.处分共有物： 
　　（1）全体 共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定；若第三人符合善意取得要件，则 受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 
　　4.外部 关 系 ：连带债权、连带债务。但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系除外 . 
　　命题点 7：用益物权 
　　一、土地承包经营权 
　　1.土地承包经营权的生效采意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。（《物权法》第 127 条 ） 
　　2.土地承包经营权的客体：集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地 .（《物 权 法 》 第 124 条） 
　　3.承包期限：耕地，30 年；草地，30—50 年；林地，30—70 年；特殊林地，可延长。期满可 续包。 
　　4.承包人权利义务： 
　　（1）以家庭承包方式取得的土地承包经营权，只能依法将承包经营权采取转包、互换、转让 等 方式流转；流转变更，未经登记，不得对抗善意第三人。 
　　（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒地”，其承包权可以转让、出租、入股、抵 押或以其他方式流转。（《物权法》第 133 条） 
　　5.发包人义务： 
　　（1）承包期内不得调整承包地，除非因自然灾害严重毁损的（《物权法》第 130 条） 
　　（2）承包期内不得收回承包地（《物权法》第 131 条） 
　　三、建设用地使用权 
　　1.适用对象与范围：国有土地的地表、地上（空中架线）、地下（埋设管线） 
　　2.取得原因：划拨、出让（应书面形式订立合同）、转让（应书面形式订立合同） 
　　3.登记的效力：登记要件主义，建设用地使用权自登记时设立。 
　　4.建设用地使用权人的权利： 
　　（1）可将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押（《物权法》第 143 条） 
　　（2）上述行为应采书面形式订立合同，且期限不得超过建设用地使用权的剩余期限（《物 权 法 》 第 144 条） 
　　（3）进行变更登记（《物权法》第 145 条） 
　　（4）房随地走（《物权法》第 146 条） 
　　（5）地随房走（《物权法》第 147 条） 
　　四、地役权： 
　　1.地役权取得： 
　　（1）基于地役合同取得设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役 权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善 意第三人。 
　　（2）基于让与而取得。但是由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之， 并亦应有书面合同。 
　　（3）基于民事行为以外的原因取得地役权的；如继承。 
　　2.地役权两个最主要特征 
　　（1）从属性：从属于需役地 
　　①地役权不得单独转让（《物权法》第 164 条） 
　　②地役权不得单独抵押（《物权法》第 165 条） 
　　（2）不可分性：地役权设定是为了实现需役地的整体价值，其取得和丧失呈现整体性，不可分 割为具体的数个部分。（《物权法》第 166、167 条） 
　　3.地役权与相邻关系的区别（①独立物权，非独立物权；②约定产生、法律规定；③内容广泛 、 最低便利与容忍④多为有偿、无偿） 
　　4.地役权消灭（《物权法》第 168 条有偿） 
　　（1）土地灭失。地役权不但因为作为其标的物的土地（供役地）灭失时消灭，而且地役权也因需 役地的灭失而消灭。 
　　（2）目的事实不能。即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如汲水地役权因 供役地水源枯竭而消灭。 
　　（3）供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关 系而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约 
　　定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。（《物权法》第 168 条） 
　　（4）抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭 . 
　　（5）存续期间的届满或者其他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。 其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。