司法考试讲义：物权法高频率考点

　　命题点 1：物权优先效力 
　　1.优先效力 
　　（1）物权＞债权（例外：“买卖不破租赁”：“预告登记”发生“债权物权化”） 
　　（2）物权＞物权 
　　①、不动产抵押权的优先性：先登优于后登，登记优于未登记 
　　②、动产（自愿登记）抵押权的 优先性：先 登优于后登 ；登记优于 未登记；都 未登记的， 处于同一顺序。 
　　③、抵押权与所有权混同时，抵押权的优先性不丧失 
　　④、不同担保物权间的优先性：留置权最优 动产中抵押先于质押设立的，留置权>登记抵押权>质押>未登记的抵押权 
　　命题点 2：物权行为 
　　1、原始取得：直接依据法律的规定，非依他人既存的权利和意志而取得物权 
　　（1）劳动生产、孳息 
　　（2）公法方式：征用、没收、罚款、罚金等 
　　（3）先占、拾得、发现、添附、时效、善意取得 
　　2.继受取得：依他人既存的权利和意志而取得物权 
　　（1）基于合同（买卖、互易、赠与）： 
　　（2）基于继承、受遗赠 
　　3.物权行为：发生物权变动效果的法律行为。 我国《物权法》采债权形式主义模式，即债权意思表示外加登记或交付即可，不需另 有物权 
　　合意，例外采意思主义。 
　　a、动产：合同 +交付=所有权；即使是船舶、航空器、机动车等特殊动产，也是如此，是否 登 记，为能否对抗善意第三人的要件。（《物权法》第 24 条） 
　　b、不动产：合同+登记=所有权（《物权法》第 9 条） 
　　c、例外的意思主义：土地承包经营权（《物 权 法 》 第 127 条 ）、地役 权（《物 权 法 》 第 158 条）、 动产抵押权（包括动产浮动抵押）自合同生效时设立。 
　　命题点 3：不动产物权登记制度 
　　一、不动产物权登记 
　　①按件收费，不得按照面积、体积或价款的比例收费（《物权法》第 22 条） 
　　②权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明确有错误（《物权法》第 17 条） 
　　③登记错误的补正及法律责任 a、更正登记（《物权法》第 19 条） b、 异 议 登 记 ：（《物权法》第 19 条） 
　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在 异议登记 之日起 15 日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人 
　　请求损害赔偿。这说明，异议登记的效力是在 15 日内可以对抗第三人，第三人于此期间内不得主张 善意取得。 
　　c、登记错误的损害赔偿（《物权法》第 21 条） 
　　④预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 。（《物权法》第 20 条） 
　　⑤物权登记的效力体系 
　　a、登记生效主义：主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权与除了有价证券 以外的权利质权的设立 
　　b、登记对抗主义：地役权的设立、变动（第 158 条、第 169 条）、土地承包经营权的流转变更 与机动车等特殊动产的物权变动（第 24 条），以及动产抵押权的变动（第 188-189 条 ）； 
　　c、无需登记：土地承包经营权、宅基地使用权未强行要求必须登记。 
　　二、动产的交付：现实交付与观念交付 
　　①简易交付：法律行为生效时（《物权法》第 25 条） 
　　②指示交付：转让请求第三人返还原物的权利代替交付（《物权法》第 26 条） 
　　③占有改定：后一个约定生效时即为交付（《物权法》第 27 条） 
　　三、不以登记或交付为标准的物权变动 
　　①因公法行为导致的物权变动，法律文书或征收决定生效时发生效力（《物权法》第 28 条） 
　　②因继承或受遗赠行为导致的物权变动，继承或受遗赠开始时发生效力（《物权法》第 29 条） 
　　③因合法建房、拆除房屋等事实行为导致的物权变动，事实行为成就时发生效力（《物 权 法 》第30 条） 
　　④上述特殊物权变动，当所有人处分该物权时，必须先登记，否则，不发生物权效力（《物 权 法 》第 31 条 ）（宣 示 登 记 ） 
　　命题点 4 ：所有物 
　　1、国家专有（全民）所有权 
　　（1）矿藏、水流、海域（《物权法》第 46 条） 
　　（2）城市市区的土地（《物权法》第 47 条） 
　　（3）无线电频谱资源（《物权法》第 50 条） 
　　（4）国防资产（《物权法》第 52 条第 1 款） 此外：以下这些财产既可以归国家，也可以归集体或个人所有。 
　　（5）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的 除外。（物权法 48 条） 
　　（6）法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。「物权法 49」 
　　（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。「物权法 51」 
　　（8） 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的， 属于国家所有。「物权法 52」 
　　2、 建筑物区分所有权： 
　　（1）专有权行使不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益 
　　（2）属于业主共有的部分为：对共有部分不得放弃权利不履行义务 
　　①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外； 
　　②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外； 
　　③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房； 
　　④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； 
　　⑤建筑物及其附属设施的维修基金。 
　　（3）注意小区内事先规划的车位、车库不属共有部分 
　　（4）成员权的管理规则 
　　①改建、重建建筑物及其附属设施的，筹建、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面 
　　积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。 
　　②其他重要事项（见《物权法》第 76 条第（1）-（4）项），应当经专有部分占建筑物总面积过 半数据的业主且总人数过半数的业主同意。 
　　（5）业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房；若改的，除遵守法律、法规、 管 理规约外，应经有利害关系的业主同意。（《物权法》第 77 条） 
　　命题点 5 所有物取得的特别规定 
　　1、拾得遗失物（漂流物）：事实行为，遗失物并非无主财产。 
　　（1）拾得人报告义务 
　　（2）拾得物保管义务（《物权法》第 111 条） 
　　（3）拾得人的权利（《物权法》第 112 条） 
　　①拾得人可主张必要费用 
　　②一般无报酬请求权，但有悬赏广告的除外 
　　③拾得人侵占遗失物的，丧失必要费用请求权和悬赏报酬请求权 
　　（4）遗失物归属：招领公告之日起 6 个月内无人认领，归国家。
　　2、善意取得： 
　　（1）目的：保护善意第三人，维护交易安全 
　　（2） 构 成 要 件 ：（《物 权 法 》 第 106 条） 
　　①标的物包括动产和不动产： 动产仅限于委托占有的场合，对非基于所有人的意思的 占有原则上不适用善意取得。不动产一般发生在权利的真实状态与登记状态不一致的场合。 
　　②转让人无权处分（这是前提） 
　　③第三人以有偿方式取得：排除无偿取得即赠与、继承、遗赠不适用善意取得。 
　　④第三人受让财产时为善意 
　　⑤转让的财产已经完成交付或登记 
　　（3）效力 
　　①第三人取得所有权， 
　　②原所有权人丧失所有权， 
　　③无权处分人赔偿原所有权人的损失 
　　④善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者 应当知 道该权利的除外。「物权法 108」 
　　（4）遗失物一般不适用善意取得，权利人有两种选择：①向无权处分人请求赔偿②自知道或应 
　　当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还。但受让人如通过拍卖或有经营资格者处购得，权利 人需支付受让人所付费用。（《物权法》第 107 条） 
　　（5）特别注意：善意取得与无权处分的关系：即（《物权法》第 106 条）与《合同法》第 51 条 的关系。