合同法重点法条提示（3）

【提示】承租人的优先购买权只限于房屋。承租人的优先购买权可以约定排除，房屋赠与中不适用优先购买权，但赠与合同为规避法律的除外。房屋的共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。侵害承租人优先购买权的房屋转让合同是相对无效的合同，如果房屋未进行登记过户，承租人可以认定合同无效而行使优先购买权，并进而取得房屋所有权；如果登记过户，则基于登记公信力，承租人不能取得房屋所有权，但可以向出租人主张违约责任。　
8、共同居住人的继续承租权
第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
【相关法条】民通意见第119条第1款：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
9、合同的解除权
第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第224条第2款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　
第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
【相关法条】第248条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
【提示】比较租赁合同和融资租赁合同中，因承租人不支付租金而解除合同时，出租人的不同救济途径。
十四、融资租赁合同
1、合同性质
第237条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第238条：融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。
融资租赁合同应当采用书面形式。
第243条：融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
【提示】融资租赁合同通过租赁进行融资，属于金融合同，须特许经营。包括买卖和租赁两个合同关系，出卖人、买受人（出租人）和承租人三方当事人。
2、出卖人的义务
第239条：出租人根据承租人对出卖人、租赁物选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
第240条：出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
【提示】没有约定时承租人是否享有索赔权，无定论。一般认为，承租人的索赔权时基于融资租赁合同的性质，只要无相反约定即应享有。出租人基于买受人的身份当然享有索赔权。
3、出租人的权利义务
第241条：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。
第245条：出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
第244条：租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
第246条：承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。　
第242条：出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。
【提示】出租人的义务：支付价金；不得任意变更合同；权利瑕疵担保责任；物的瑕疵担保责任（条件：“依赖”或“干预”）。出租人的免责：物的瑕疵免责；第三人侵害免责。出租人的权利：破产取回权。
4、承租人的权利义务
第247条：承租人应当妥善保管、使用租赁物。
承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
第248条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
第250条：出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
第249条：当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。
【提示】承租人义务：保管、使用、维修义务；支付租金；返还租赁物。承租人权利：要求部分返还；对出卖人的索赔权。
十五、承揽合同
1、合同性质
第251条：承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬同。
承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。
【提示】承揽合同的双方是互相独立的责任注意，关于承揽人和定作人的侵权责任参见民法通则的侵权行为部分。承揽合同是诺成、有偿、双务合同。
2、承揽人的义务
第253条：承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。
承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。
第254条：承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。
第255条：承揽人提供材料的，承揽人应当按照约定选用材料，并接受定作人检验。
第256条：定作人提供材料的，定作人应当按照约定提供材料。承揽人对定作人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施。
承揽人不得擅自更换定作人提供的材料，不得更换不需要修理的零部件。
第257条：承揽人发现定作人提供的图纸或者技术要求不合理的，应当及时通知定作人。因定作人怠于答复等原因造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
第260条：承揽人在工作期间，应当接受定作人必要的监督检验。定作人不得因监督检验妨碍承揽人的正常工作。
第261条：承揽人完成工作的，应当向定作人交付工作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。定作人应当验收该工作成果。
第265条：承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第266条：承揽人应当按照定作人的要求保守秘密，未经定作人许可，不得留存复制品或者技术资料。
第267条：共同承揽人对定作人承担连带责任，但当事人另有约定的除外。
【提示】承揽人的义务：亲自完成主要工作；按约定提供材料；及时检验材料及不得随意更换；及时通知；接受监督；交付工作成果；妥善保管；保密；共同承揽人连带责任。承揽合同中，除约定外，主要工作转承揽为效力待定合同，需要定作人同意；定作人不同意的，承揽人构成重大违约，定作人有单方解除权；转承揽辅助工作可以交给第三人完成，但不得突破合同相对性。
3、定作人的权利义务
第268条：定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
第258条：定作人中途变更承揽工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
第259条：承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限；定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。