合同法重点法条提示（五）

5、租赁物所有权变动
第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【相关法条】
民通意见第119条第2款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
担保法第48条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
担保法解释第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
【提示】先有租赁后发生所有权变动的情况，则买卖不破租赁、抵押不破租赁。
7、优先购买权
第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【相关法条】民通意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
【提示】承租人的优先购买权只限于房屋。承租人的优先购买权可以约定排除，房屋赠与中不适用优先购买权，但赠与合同为规避法律的除外。房屋的共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。侵害承租人优先购买权的房屋转让合同是相对无效的合同，如果房屋未进行登记过户，承租人可以认定合同无效而行使优先购买权，并进而取得房屋所有权；如果登记过户，则基于登记公信力，承租人不能取得房屋所有权，但可以向出租人主张违约责任。　
8、共同居住人的继续承租权
第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
【相关法条】民通意见第119条第1款：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
9、合同的解除权
第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第224条第2款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　
第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
【相关法条】第248条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
【提示】比较租赁合同和融资租赁合同中，因承租人不支付租金而解除合同时，出租人的不同救济途径。
十四、融资租赁合同
1、合同性质
第237条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第238条：融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。
融资租赁合同应当采用书面形式。
第243条：融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
【提示】融资租赁合同通过租赁进行融资，属于金融合同，须特许经营。包括买卖和租赁两个合同关系，出卖人、买受人（出租人）和承租人三方当事人。
2、出卖人的义务
第239条：出租人根据承租人对出卖人、租赁物选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
第240条：出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
【提示】没有约定时承租人是否享有索赔权，无定论。一般认为，承租人的索赔权时基于融资租赁合同的性质，只要无相反约定即应享有。出租人基于买受人的身份当然享有索赔权。