三、投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
1、外购房地产的初始计量：|
成本模式 |
公允价值模式 |
| 按照实际成本初始计量，记入“长期股权投资”科目 | 按照实际成本进行初始计量，记入长期股权投资——成本 |
2、资本化的后续支出
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成本模式 |
公允价值模式 |
| （1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 |
（1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 |
3、后续计量
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成本模式 |
公允价值模式 |
| 1.按月计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 减值金额不得转回，不确认公允价值变动。 |
1.公允价值变动 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或者做相反分录。 不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准备 |
4、投资性房地产的转换
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成本模式 |
公允价值模式 |
| 转为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 |
投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产、无形资产（按公允价值入账） 借（或贷）：公允价值变动损益（差额） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 |
| 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
投资性房地产转换为存货 借：开发产品（按公允价值入账） 借（或贷）：公允价值变动损益（差额） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 |
| 自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产减值准备 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 |
自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 （1）转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益； 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值与其账面价值的差额） 贷：固定资产 （2）转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。 借：投资性房地产（公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 资本公积——其他资本公积 |
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作为存货的房地产转为投资性房地产 |
作为存货的房地产转为投资性房地产 ①转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益； 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （公允价值与其账面价值的差额） 贷：开发产品 ②转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积——其他资本公积 |
5、投资性房地产的处置
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成本模式 |
公允价值模式 |
| 1.取得的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.结转账面价值 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
公允价值模式下投资性房地产的处置 1.取得的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.结转账面价值 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 3.结转公允价值变动损益 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或作相反会计分录。 4.结转转换日公允价值大于原账面价值的差额 借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务成本 |
【例题·单选题】甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2008年4月15日。2008年4月15日，该写字楼的账面余额5 000万元，累计折旧500万元，公允价值为4 700万元。2008年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4 800万元。2009年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以5 500万元出售，出售款项已收入银行存款户。假设甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费和租金收入。该项投资性房地产对甲企业2009年度损益的影响金额为（ ）万元。
A.1 000
B.900
C.800
D.700
『正确答案』B
『答案解析』该项投资性房地产对甲企业2009年度损益的影响金额＝（5 500－4 800）＋（4 700－4 500）＝900（万元）。公允价值的结转不影响企业的损益。甲企业的账务处理如下：
①2008年4月15日，自用写字楼转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本 47 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产 50 000 000
资本公积——其他资本公积 2 000 000
②2008年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动 1 000 000
贷：公允价值变动损益 1 000 000
③2009年6月，收回并出售投资性房地产：
借：银行存款 55 000 000
贷：其他业务收入 55 000 000
借：其他业务成本 48 000 000
贷：投资性房地产——成本 47 000 000
——公允价值变动 1 000 000
借：公允价值变动损益 1 000 000
资本公积——其他资本公积 2 000 000
贷：其他业务成本 3 000 000
本章总结
1.掌握投资性房地产的范围。（重点注意判断）
2.掌握投资性房地产后续支出的会计处理。
3.掌握投资性房地产按公允价值后续计量的会计处理。
4.掌握投资性房地产转换及处置的有关会计处理。（重点注意公允价值模式下将自用房地产转为投资性房地产及日后处置的会计处理）
