知识点2：投资性房地产的确认与初始计量
第二节 投资性房地产的确认与初始计量
一、投资性房地产的确认与初始计量
（一）外购投资性房地产的确认与初始计量
1.已出租的土地使用权：租赁期开始日
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日
3.已出租的建筑物：租赁期开始日
没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。外购投资性房地产的初始计量，比照固定资产。
（二）自行建造投资性房地产的确认与初始计量
自行建造的房地产，只有在建造完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值（二者缺一不可），才能确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，包括土地开发费、建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确认为两项不同的投资性房地产。
【2010年考题·判断题】
企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）
【正确答案】×
【答案解析】企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定
可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
【例题·计算题】
2009年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2009年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2009年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
【正确答案】土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9 000 000×（12 000 000÷24 000 000）＝4 500 000（元）
借：固定资产——厂房 12 000 000
投资性房地产——厂房 12 000 000
贷：在建工程——厂房 24 000 000
借：投资性房地产——土地使用权 4 500 000
贷：无形资产——土地使用权 4 500 000
两栋厂房和一块土地，确认成4项资产：作为固定资产的厂房、作为投资性房地产的厂房、作为无形资产的土地使用权、作为投资性房地产的土地使用权。
二、投资性房地产的后续支出
符合确认条件的后续支出，予以资本化，比照固定资产的资本化后续支出（如更新改造）；但是，进入更新改造过程后，并不通过“在建工程”科目核算，而将其账面价值转入“投资性房地产（在建）”科目。
不符合确认条件的后续支出，计入“其他业务成本”，比照固定资产的费用化后续支出（如日常修理）。
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