7、折旧的种类
物质折旧
又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。主要有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存等
功能折旧
又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑物设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。
经济折旧
又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。
不利因素可能是经济因素(供给过量或需求不足)、区位因素(环境恶化，包括噪音、空气污染、交通拥挤等)，也可能是其他因素(政府政策变化、宏观调控措施等)。
经济折旧分为永久性的和暂时性的。
【例题1·单选题】【2007年真题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于( )
A .功能祈旧
B .经济折旧
C .物质折旧
D.外部性折旧
【答案】C
【例题2·单选题】【2005年真题】某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于( )
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 有形损耗
D. 经济折旧
【答案】D
8、建筑物寿命的相关概念
寿命
自然寿命：竣工至不能使用
经济寿命：竣工至产生的收入小于运营费用之时
年龄
实际年龄：竣工至估价时点的日历年龄
有效年龄：估价时点显示的年龄
剩余寿命
剩余自然寿命：=自然寿命-实际年龄
剩余经济寿命：=经济寿命-有效年龄
【例题·单选题】【2006年真题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。
A.经济寿命≤自然寿命
B.经济寿命≥自然寿命
C.经济寿命=自然寿命
D.经济寿命>自然寿命
【答案】A
四、建筑物折旧的求取
折旧的计算方法
年限法
成新折扣法
【年限法】
最主要的是直线法，直线法也是最简单、最普遍的折旧方法
计算年折旧额
D=(C-S)/N=[C(1-R)/N
D―年折旧额
C―建筑物的重新购建价格;
S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。
N―经济寿命
R―残值率
有效年数为t年的建筑物折旧总额
Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N
建筑物的现值
V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]
【成新折扣法】
q为成新率
成新率=(经济寿命-有效年龄)/经济寿命
成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%
建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率
【例题1·单选题】【2006年真题】经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为( )。
A.40%
B.50%
C.60%
D.67%
【答案】C
【解析】Q=(50-20)/50=60%
