第四节 房地产估价的假设开发法
一、假设开发法概述
概念：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。是成本法的倒算法。
未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
步骤：
⑴ 调查了解待开发房地产的状况
⑵ 选择最佳的开发利用方式;
⑶ 估算开发经营期;
⑷ 预测开发完成后的房地产价值;
⑸ 预测开发所必要的支出及应获得的正常利润
⑹ 进行具体计算，求出待开发房地产的价值
【例题·单选题】【2005年真题】评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( )。
A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法
【答案】D
【解析】具有开发或再开发潜力的项目
二、 公式(六公式)
基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
求生地价值公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
求毛地价值公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费
求熟地价值公式：
熟地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费
求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费
求旧房地产价值公式：
旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用―销售费用―投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费
三、两种方法
假设开发法的种类
现金流量折现法-考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点
传统方法-不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息
两种方法的三大区别
对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测
传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同一时点上再加减
传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。
四、 公式中各项的求取
开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期(估价时点)开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束
开发经营期可以分为开发期和经营期
开发期可分为前期和建造期
经营期可分为销售期和运营期
开发完成后价值可以通过预测求取。通常采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
扣除项目金额
正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。 包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费
注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要正常支出及应获得的
应计息的项目包括
未知、需要求取的待开发房地产的价值
取得待开发房地产的税费
开发成本、管理费用和销售费用
销售税费和开发利润不计息
投资者购买待开发房地产应负担的税费主要是 契税、交易手续费等
折现率与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，体现了资金的利率和开发利润率两部分
