第三节 房地产估价的收益法
一、收益法概述
概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(收益价格)
实质：
资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)、终值折算为现值(F～P)
适用对象
适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产
房地产价值的影响因素(收益法的角度)
未来净收益的大小
获得净收益期限的长短
获得净收益的可靠性
步骤
⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料
⑵ 预测被估价房地产的未来净收益
⑶ 求取报酬率
⑷ 选用适宜的收益法公式计算收益价格
二、 收益法的公式
(一) 最一般的公式
实质
F～P并求代数和
(二)收益年限有限年且其他因素不变的公式
实质
前提条件：(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率不等于零为Y(当等于零时，V=A×n);(3)收益年限为有限年n。
公式的用途：
(1)直接计算房地产价格
(2)不同年限价格之间的换算
(3)比较不同年限价格的高低
(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整
1、直接计算房地产价格
【例题·单选题】【2006年真题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为( )万元。
A.964.4
B.977.9
C.1000.0
D.3500.0
【答案】A
2、不同年限价格之间的换算
已知V无穷，求V50、V70
V70=V无穷×K70
V50=V无穷×K50
已知V50,求V无穷,V40
V无穷=V50/K50
V40=V50×K40/K50
3、 比较不同年限价格的高低(参见教材256页)
