233网校程神华老师：2014年《中级房地产》真题及答案

41、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（　　）。
A. 折现率
B. 报酬率
C. 投资收益率
D. 资本化率
233网校老师答案： B
233网校程神华老师解析： 考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（　　）。
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 外部性折旧
D. 经济折旧
233网校老师答案： A
233网校程神华老师解析： 考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
43、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（　　）。
A. 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
233网校老师答案： B
233网校程神华老师解析： 考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（　　）。
A. 专业意见
B. 公证书
C. 证明文件
D. 担保函
233网校老师答案： A
233网校程神华老师解析： 考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
45、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和（　　）。
A. 定位策略
B. 分割策略
C. 渠道策略
D. 人本策略
233网校老师答案： C
233网校程神华老师解析： 考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
46、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是（　　）。
A. 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B. 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C. 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D. 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
233网校老师答案： B
233网校程神华老师解析： 考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（　　）元/平方米。
A. 5337
B. 5440
C. 5550
D. 5618
233网校老师答案： A
233网校程神华老师解析： 考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定（　　）。
A. 楼幢均价
B. 楼层差价
C. 朝向差价
D. 楼层均价
233网校老师答案： A
233网校程神华老师解析： 考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是（　　）。
A. 广告调查费用
B. 广告制作费用
C. 广告媒体费用
D. 广告策划费用
233网校老师答案： C
233网校程神华老师解析： 考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
50、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由（　　）担任。
A. 居民委员会代表
B. 业主代表
C. 建设单位代表
D. 街道办事处、乡镇人民代表
233网校老师答案： D
233网校程神华老师解析： 考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。