答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查区位的相关内容。在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。
2、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查中心地理论的本质。中心地理论是研究城市如何分布，而城市地域空间利用结构理论是研究城市内部各功能用地如何分布，两者不要混淆。参见教材P6。
3、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。
4、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查地租与地价的关系。若每年的地租额为定值R，并且折现率即利息率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：P=R/i。由土地的地租为200万元，价格为4000万元得出i=200/4000=5%，所以当地租为300万元时，土地价格为300/5%=6000（万元）。
5、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查逆城市化的概念。逆城市化是大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程。
6、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查征收与征用的区别。征收与征用都具有强制性，即都不必得到财产所有权人的同意。
7、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查集体土地征地补偿费用标准。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。参见教材P30。
8、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产征收的主体。房地产征收的主体是国家。
9、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查集体征收补偿费用。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：国有建设用地使用权出让国有建设用地有偿使用的最主要方式。参见教材P39。
11、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查土地使用权转让的限制。土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。参见教材P48-49。
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设用地使用权出让的年限。居住用地应该为70年。参见教材P40。
13、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设土地使用权出租的条件。A项应为建设用地使用权出租人必须办理租赁登记，否则不得出租。参见教材P50。
14、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设用地使用权抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日生效。参见教材P53。
15、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查土地使用权收回以及不可以收回的情况。出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。C中因正常办理立项手续，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。参见教材P55。
16、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查农村宅基地使用权的取得。根据规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再次申请宅基地的，不予批准。参见教材P59。
17、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产市场调研的含义。房地产市场调研具有时效性，是因为房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况。
18、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产市场环境调研的具体内容。选项A属于政治法律环境调研，选项C属于社会文化环境调研，选项D属于社区环境调研。参见教材P64。
19、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产资料搜集的内容。参见教材P67。
20、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产市场实地调研的基本方法。参见教材P73。
21、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产定性预测的方法。房地产定性预测方法有购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法三种。定量预测方法有时间序列预测法、回归分析预测法和市场因子推演法三种。参见教材P77。
22、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产开发项目策划的特点。由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有地域性的特点。
23、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。参见教材P84。
24、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产客户需求特征分析。客户需求特征分析主要分析下列三方面：1.消费能力；2.消费目的；3.消费方式。参见教材P89-90。
25、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产开发项目的市场定位。房地产开发项目市场定位包括开发项目客户定位和产品定位。
26、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产开发项目策划报告的分类。从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。参见教材P96。
27、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查投资的种类。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资。参见教材P99。
28、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查复利计息的计算公式。F=P（1+i）n，调整后的价格=3500×（1+0.3%）6=3563.47（元/m2）。
29、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查差额内部收益率法的判别准则。用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选的判别准则是：在△IRR存在的情况下，若△IRR＞iC，则年均净现金流大的方案为优；若0＜△IRR＜iC，则年均净现金流小的方案为最优。
30、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查损益表。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。参见教材P119。
31、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查资本金利润率的计算，该项目的资本金利润率=800/2500=32%。参见教材P127。
32、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查盈亏平衡分析的概念。参见教材P131。
33、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查风险自留的概念。参见教材P146。
34、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查投标的性质。投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。
35、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产开发项目勘察设计的概念。房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。参见教材P162。
36、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产项目系统的关系。房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。
37、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产开发项目合同的类型。总价合同适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。参见教材P172。
38、
【正确答案】：C
【答案解析】：根据建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标管理办法》的规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。参见教材P168。
39、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产销售直接渠道的优点。房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。
40、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查共同代理的概念。参见教材P192。
41、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。参见教材P195。
42、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产定价的基本方法。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。
43、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产广告媒体的特点。电视广告具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点。参见教材P202。
44、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查建立比较基准的统一币种。在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P212。
45、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。参见教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折旧额D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折旧总额Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物现值＝重新构建价格－折旧总额＝50000－15833＝34167（元）
46、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用，所以选择B。
47、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点。参见教材P232。
48、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产估价报告的形式。成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是表格式。参见教材P235。
49、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查业主大会的筹备。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。参见教材P239。
50、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
51、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查二级资质企业的条件。二级资质企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中中级以上职称人员不少于10人。本题中级以上职称的有6人，所以还需要增加6人。
52、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查物业管理招标的程序。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件等。参见教材P251。
53、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查物业服务合同的有效期。参见教材P256。
54、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查住宅专项维修资金的交存方式。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。参见教材P260。
55、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产抵押贷款的相关内容。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。
56、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查商用房开发贷款的期限。对于商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营的，贷款期限一般不超过15年。项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过8年。参见教材P273。
57、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容。根据等额还款抵押贷款公式α=P×[i×（1+i）n]/[（1+i）n－1]可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，则月还款额就增加了。
58、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查等额本金还款的计算。套用公式即可计算出结果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。参见教材P279。
59、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查等额还款抵押贷款。P=A×[（1+i）n-1]/i（1+i）n，因为按月还款，所以在这里i=5%÷12=0.004167，n=15×12=180，得出P=999981.71元，则该房地产抵押物价值为999981.71÷40%=2499954.275≈250（万元）。
60、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产保险中的代位求偿权。参见教材P288。
