二、多项选择题
1、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。参见教材P13。
2、
【正确答案】：DE
【答案解析】：本题考查郊区化的概念。A应该是乡村地域向城镇地域转化，B应该是中心区人口绝对量的下降，C应该是20世纪20年代。
3、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查征收和征用的共同点。征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。参见教材P26。
4、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：本题考查征收耕地补偿费用。征收耕地的补偿费用有土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和安排被征地农民的社会保障费用。征收管理费属于征收机构的支出费用。5、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查建设用地使用权转让的方式。建设用地使用权交换当事人双方必须以金钱以外的实物为标的物，所以D项错误；出售和交换是建设用地使用权转让的两种基本形式，注意区分出让和转让。建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
6、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：本题考查房地产市场预测方法中的定性预测和定量预测。定性预测方法常用的有德尔菲法、意见集中法、类推法。参见教材P77。
7、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：本题考查房地产细分市场评估。房地产细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操纵性。参见教材P87。
8、
【正确答案】：ABDE
【答案解析】：本题考查房地产开发项目营销策划的内容。从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划、项目广告策划。C项属于项目投资策划。
9、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查间接投资的概念。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。参见教材P99。
10、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：本题考查线性盈亏平衡方法的假设条件。除了ABCD四个选项，假设条件还包括在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变；按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。
11、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查房地产开发项目质量保修范围。对于房屋建筑工程，以下三种情况不属于保修范围：①因使用不当造成的质量缺陷；②第三方造成的质量缺陷；③不可抗力造成的质量缺陷。参见教材P185。
12、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：本题考查投标保证金。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万。所以BCD错误。
13、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查房地产开发经营观念。生产观念、产品观念和推销观念是从生产角度出发的开发经营观念，建立在“以产定销”的观念上。参见教材P188。
14、
【正确答案】：BD
【答案解析】：本题考查房地产定价的基本方法。目标利润定价法是事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法；随行就市定价法是以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法；成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法；比较定价法主要依据可比房地产的价格确定商品房的价格；顾客感受定价法属于需求导向定价法，以客户的感受作为定价依据。
15、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：本题考查建筑物的折旧。根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。参见教材P221。
16、
【正确答案】：ABDE
【答案解析】：本题考查房地产估价报告的含义。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告，所以C项说法错误。参见教材P235-236。
17、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：本题考查业主的权利及义务。其他两项属于业主的义务。
18、
【正确答案】：CDE
【答案解析】：本题考查业主大会决定事项的表决原则。其他两项应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
19、
【正确答案】：DE
【答案解析】：本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。A、B和C都属于不得抵押的范围。具体内容参见教材P266。
20、
【正确答案】：AC
【答案解析】：本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。
三、案例分析题
1、
<1>、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查盈亏平衡分析的计算。注意单位统一。固定成本＝1200万元，可变成本＝600元/平方米，销售价格＝1600元/平方米。设盈亏平衡点的产量为x，则有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。参见教材P133。
<2>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查利润的计算。利润＝销售收入－固定成本－可变成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（万元）。
<3>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查生产能力利用率的计算。实际BEP（%）=Q实际/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查固定成本和变动成本分解的方法。参见教材P132-133。
2、
<1>、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查房地产定价策略。开盘以后原则上每个季度调升一次价格是低开高走策略；对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%，这是数量折扣策略；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%，这是现金折扣策略，所以选择ABC。
<2>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查商品房销售代理的基本形式。甲委托乙代理销售，并签订了委托销售合同，所以这是独家代理的形式，本题容易误选为B，合同虽然约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同，所以不是共同代理。
<3>、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产定价。根据成本加成定价法计算出的价格为5600元/平方米，而同类房地产的市场均价为8000元/平方米，所以得到5600×0.4+8000×0.6=7040元/平方米。
<4>、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查商品房销售代理的流程。商品房销售代理流程是：
1.委托方寻找可能的代理商
2.选择代理机构
3.委托方提交有关资料
4.代理方进行营销企划
5.代理方进行租售准备
6.代理方租售执行
7.委托方与代理方进行项目结算。
3、
<1>、
【正确答案】：CD
【答案解析】：本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
<2>、
【正确答案】：CD
【答案解析】：本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
<3>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查比准价格的计算。5000×（1－2%）×（1－5%）＝4655（元／m2）。
<4>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查比准价格的计算。5000÷（1＋0.01）÷（1＋0.01）＝4852.95（元／m2）。
4、
<1>、
【正确答案】：A
【答案解析】：包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。
<2>、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查物业管理费用的特点，共有三个。选项D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。
<3>、
【正确答案】：B
【答案解析】：物业服务费由三部分构成。法定税费是不能减少的，服务质量也不能降低，直接提高物业服务费是不可行的，因为物业收费标准由物价局核定后，物业公司不能自行调节。只有通过提高管理水平，减少服务成本支出，间接地提高利润。
<4>、
【正确答案】：B
【答案解析】：二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员20人，但是具有中级以上职称的人员不少于10人。注意审清题目，注意中级职称的要求。
5、
<1>、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查住房公积金缴存总额的计算。本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额＝目前本人名下住房公积金本息余额＋上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12，因为单位缴纳的比例与职工相同，所以上月住房公积金汇储额为250×2＝500。即20000＋500×30×12＝20（万元）。
<2>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查住房公积金贷款最高额度的确定。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元并且题干中没有该市的其他规定，所以赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为15（万元）。
<3>、
【正确答案】：ABD
【答案解析】：本题考查住房公积金贷款的含义。住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。
<4>、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查重复保险赔偿金额的计算。赵某向甲、乙两个保险公司投保，保险金额分别为64万元和56万元，投保金额为64＋56=120（万元）＞100（万元）（房屋价值），故属于重复保险，重复保险的损失赔偿通常采用分摊方式，可以按照保险金额比例分摊。甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为100×64÷（64＋56）＝53.3（万元）。
