参考答案及解析
1．【答案】B。解析：借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法。
2．【答案】B。解析：采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。个人活期储蓄存折不包括在内。
3．【答案】D。解析：个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。
4．【答案】C。解析：个人一手住房贷款和二手住房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。对于借款人以离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款期限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
5．【答案】C。解析：个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人一手房贷款和个人二手房贷款是个人住房贷款按照不同的标准化分时的四个种类。其中，公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利,只要是公积金缴存的职工,均可申请公积金个人住房贷款。它是一种政策性个人住房贷款。个人住房组合贷款是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款,从而形成特定的个人住房贷款组合。个人一手房贷款。是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。个人二手房住房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
6．【答案】C。解析：影响个人住房贷款风险的因素包括：客户的还款能力；客户的还款意愿：房地产交易市场的规范性。C项个人客户没有信用评级。
7．【答案】A。解析：个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。按照国发[2010]10号文，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍：对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
8．【答案】B。解析：个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息：贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定存款利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中,银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
9．【答案】B。解析：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点。对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自主房的家庭，个人住房贷款最低首付比例为30％。
10．【答案】D。解析：中国建设银行于1985年开办了住宅储蓄和住宅贷款业务，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。
11．【答案】B。解析：1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时．“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为住房体制改革的基本方向，个人住房贷款业务逐步进入快速发展阶段。
12．【答案】A。解析：个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10～20年。最长可达30年。
13．【答案】D。解析：个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。
14．【答案】A。解析：个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况。采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主。
15．【答案】B。
16．【答案】BCDE。解析：B项错误，个人住房贷款如采用保证担保方式，贷款人与保证人之间不得相互保证；C项错误，在贷款期间，抵押物变更的，贷款人应与银行重新签订相应的担保合同；D项错误，个人住房贷款如采用保证担保方式，保证人应提供全额连带责任保证；E项错误，经贷款银行同意．借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。
17．【答案】ADE。解析：B项错误，在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任．而在二手房贷款中,一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任；C项错误，在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定,抵押阶段保证人不再履行保证责任。
18．【答案】CE。解析：按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。新建房个人住房贷款及个人再交易住房贷款,是按照住房交易形态划分的种类。
19．【答案】BCD。解析：个人住房贷款的特征为：①贷款金额大、期限长；②以抵押为前提建立的借贷关系：③风险具有系统性特点。
20．【答案】ABCDE。解析：采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。
21．【答案】A。解析：从融通资金的方式来说．个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系．
22．【答案】B。解析：公积金个人住房贷款，也称委托性住房公积金贷款。该贷款不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。
23．【答案】B。解析：通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。
24．【答案】A。解析：个人住房贷款具有风险因素类似，风险具有系统性的特点。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
25．【答案】B。解析：截至2008年11月，我国个人住房贷款余额占全部国内商业银行人民币贷款余额的10％。
26．【答案】A。
27．【答案]ABCE。解析：产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的．由房产代管人或者使用人缴纳。选项D错误。
28．【答案】A。
29．【答案】A。
30．【答案】A。解析：新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月。
31．【答案]ABCDE。解析：最新的房产政策还规定如果房屋购买未满两年的还要交“营业税及附加”。其中。营业税为总房价的5％；城市维护建设税为营业税金的7％；教育费附加为营业税金的3％：地方教育费附加为营业税金的1％。
32．【答案】A。
33．【答案】A。解析：本题主要考查房地产估价的基本概念。
34．【答案】ABCDE。解析：房地产的特性还包括流动性差、用途多样、相互影响：房地产的价值与周边房地产的状况密切相关。
35．【答案】B。解析：目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年。
36．【答案】B。解析：按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。选项B错误。
37．【答案】ABCDE。
38．【答案】A。
39．【答案】B。解析：在实际估价中，各工作步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，有时甚至需要一定的反复。
40．【答案】ABCDE。
41．【答案】A。
42．【答案】A。解析：市场法适用的对象交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
43．【答案】A。
44．【答案】C。解析：在出现房地产泡沫时，采用市场法有可能高估房价。选项C错误。
45．【答案】ABCDE。
46．【答案】A。
47．【答案】B。解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
48．【答案】ACDE。解析：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。选项B错误。
49．【答案】A。解析：个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等。
50．【答案】A。解析：开发商申请商品房销售贷款项目合作需向银行提供下列资料：商品房销售贷款项目合作申请表；贷款证或贷款卡；营业执照；资质等级证书；国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；预售商品房许可证；公司合同、章程；《合作协议书》；工程竣工验收合格证；财务报表；贷款银行和当地政府管理部门要求提交的资料。工程竣工验收合格证只需现楼提供。
51．【答案】C。解析：A项错误，贷前调查中，银行除了对项目的有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查；B项错误，政府部门一般对商品房预售时的工程进度有明确规定，因为在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目工程进行审查，对其项目进度是否符合相关规定作出判断；D项错误。贷前调查环节中，贷前调查人应该至少直接与借款申请人面谈一次．面谈可以在受理贷款申请的同时进行。
52．【答案】A。解析：资信等级是企业信用程度的形象标识，它表明了企业守约或履约的主观愿望与客观能力。
53．【答案】A。解析：房地产开发主管部门应根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应按照核定的资质等级，承担相应的房地产项目。
54．【答案】D。解析：企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉，企业领导的决策能力往往决定着企业的发展命运，左右企业的未来。银行在选择合作伙伴时，必须对企业法人代表的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析。为今后能否合作以及怎样合作做好准备。
55．【答案】C。解析：项目审查具体包括：①项目资料的完整性、真实性和有效性审查；②项目的合法性审查；③项目工程进度审查；④项目资金到位情况审查。
56．【答案】ABCDE。
57．【答案】B。解析：根据规定，申请个人住房贷款的，应提交的合法有效的身份证件包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。
58．【答案】B。解析：审核借款申请人偿还能力证明包括：稳定的工资收入证明，如至少过去3个月的工资单、银行卡对账单、存折对账单等；投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等；财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等；其他收入证明材料。
59．【答案】B。解析：《国有土地使用权证》是审查开发商是否按政府规定进行合法的项目开发的依据。判断抵押物的合法性的法律依据是《担保法》和《物权法》。
60．【答案】B。解析：借款人还款能力证明材料．包括收入证明材料和有关资产证明等。
61．【答案】C。解析：贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《个人住房贷款调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人还款能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见．连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。
62．【答案】A。解析：贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的《个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的．可以进行重新调查。
63．【答案】B。解析：贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《个人住房贷款调查审查表》上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
64．【答案】B。解析：贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”“否决”两种。“同意”表示完全同意按申报的方案(包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素)办理该笔业务。采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时,审批结论意见方为“同意”。
65．【答案】ABCE。解析：贷款审批人应对以下内容进行审查：①借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力；②贷款用途是否合规；③借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；④申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款办法和规定；⑤贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理：⑥对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效：⑦其他需要审查的事项。
66．【答案】ACE。解析：贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程。个人住房贷款的审批流程如下：组织报批材料，审批，提出审批意见，审批意见落实。
67．【答案】B。解析：在填写个人住房贷款合同时，需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的,应加盖“此栏空白”字样的印章。
68．【答案】A。解析：住房贷款合同填写完毕后，填写人员应及时将合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
69．【答案】C。解析：经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款发放人员应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。
70．【答案】C。解析：合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通。并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。
71．【答案】B。解析：借款人、担保人等签字后，贷款发放人应将有关合同文本、贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查．有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章．之后按照用印管理规定负责加盖银行个人住房贷款合同专用章。
72．【答案】D。解析：合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字。选项D错误。
73．【答案】B。解析：对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序；对保证人有保证金要求的，应要求保证人在银行存入一定期限的还本付息额的保证金。选项B错误。
74．【答案】ABCD。解析：合同复核内容主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致，合同条款填写是否齐全、准确，文字表达是否清晰，主从合同及附件是否齐全等。合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的。应加盖“此栏空白”字样的印章，属于合同填写时的要求。
75．【答案】A。
76．【答案】C。解析：贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同借款人需要到场的。应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。委托其他自然人代办的．代理人应持本人身份证件、借款人身份证件和借款人授权委托书到柜台办理。
77．【答案】AC。解析：贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户,并由借款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。
78．【答案】B。解析：采用借款人自主支付的，贷款人应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式,检查贷款支付是否符合约定用途。
79．【答案】C。解析：缩短借款期限后的利率不作调整。
80．【答案】A。解析：按照五级分类制度，个人住房贷款分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，其中后三类属于不良个人贷款。A项是正常贷款；B项是损失贷款：C项是次级贷款；D项是可疑贷款，可见,只有A项不应计入不良贷款。
81．【答案】A。解析：个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷后检查、合同变更、本息回收、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。
82．【答案】C。解析：次级贷款是指借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。选项C为可疑贷款的定义。
83．【答案】B。解析：次级贷款是指借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。
84．【答案】C。解析：借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。重要档案材料保管部门凭信贷部门和会计部门出具的“贷款本息结清通知书”,将重要档案材料退回信贷部门。信贷部门开具“重要档案材料清退确认书”，借款人或受托人和信贷人员在确认书上签字后，将重要档案退还借款人，确认书及有关资料归档，档案管理人员进行有关信息登记。
85．【答案】BDE。解析：不良个人住房贷款的处置方式有：抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。对认定的呆账贷款的个人住房贷款，贷款银行应按照财政部、中国人民银行和商业银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料．按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，各经办行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账．定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
86．【答案】ABDE。解析：A项错误，贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件：B项错误,银行可根据业务需要和所具备的条件，确定个人住房贷款档案是独立保管还是与银行其他档案共用保管场所：D项错误，借款人还清贷款本息后。一些档案材料需要退还借款人：E项错误，领取重要档案材料应由借款人本人办理，并出示身份证原件，借款人委托他人领取的．受托人应出示借款人签发的委托书原件及借款人身份证复印件、受托人本人身份证原件、受托人身份证复印件。
87．【答案】ABE。解析：C项错误，个人贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效率的复印件：D项错误。借款人还清贷款本息后，一些档案资料需要退还借款人或销毁。
88．【答案]CDE。解析：按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中后三类贷款,即次级、可疑和损失类贷款。
89．【答案】ABCE。解析：个人住房贷款档案主要包括：借款人的相关资料、贷后管理的相关资料。D项,属于贷后管理的相关资料。
90．【答案】ABCDE。解析：个人住房贷款发放后，贷款行要进行贷后检查，检查过程中如发现保证人出现题目所述五种情况的．应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保,对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息或解除合同。
91．【答案】ADE。解析：贷后检查中对借款人的检查发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正．对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任：①借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；②借款人未按合同约定用途使用贷款的；③借款期内，借款人累计一定月数(包括计划还款当月)未偿还贷款本息和相关费用的；④借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况实施监督检查的；⑤借款人卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，足以影响其偿债能力的；⑥借款人发生其他足以影响其偿债能力的事件的。
92．【答案】ABCDE。解析：除了选项中列举的检查要点之外，还包括项目资金到位及使用情况、项目工程形象进度、产权证办理的情况以及其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
93．【答案】DE。解析：抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。
94．【答案】B。解析：贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式．也可以根据情况在贷款期间进行变更。
95．【答案】A。
96．【答案】A。
97．【答案】A。
98．【答案】B。解析：贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。
99．【答案】B。解析：“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的主要成因包括：①开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗：②开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金：③开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”：④银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
100．【答案】A。解析：现阶段由于缺乏征信体系、国内商业银行个人住房贷款业务大多要依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。由于银行忽视了对合作机构资质水平的考察以及对其权责的约束，导致合作机构的住房贷款风险逐步暴露。因此，商业银行开始认识到选择优质的合作机构的重要性。选项A错误。
101．【答案】A。解析：对合作机构的历史信用记录，可以查看外部监管记录：在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录。
102．【答案】D。解析：合作机构的历史信用记录可以通过查看合作机构与银行历史合作的信用记录来了解，通过公司业务部门了解合作机构在银行的公司贷款情况：了解合作机构与银行开展个人贷款业务有无“假个贷”：是否能按照合作协议履行贷款保证责任和相关的义务，有无违约记录等。
103．【答案】C。解析：通过对资产负债表的分析，可以获取流动比率、速动比率、现金比率、运营资本、资产负债率、产权比率、已获利息倍数等重要指标，从而对企业的偿债能力和担保能力做出判断。
104．【答案】B。解析：“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。
105．【答案】A。解析：房地产开发商将未卖出的楼盘过户给有关联关系的房地产中介公司或个人,房地产中介公司和个人再以购房者的名义以房子为抵押向银行申请个人住房贷款。房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
106．【答案】A。解析：其他合作机构风险的防控措施包括：①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构；②业务合作中不过分依赖合作机构；③严格执行准入退出制度；④有效利用保证金制度：⑤严格执行回访制度。
107．【答案】BCDE。解析：商业银行与其他社会合作机构(房地产评估机构、担保公司、律师事务所等)合作时，要坚持以下原则：①资质高、信誉好、管理规范；②各项财务指标符合银行要求；③近期无重大经济纠纷；④银行开立基本结算账户或一般结算账户。
108．【答案】ADE。解析：合作机构风险的表现形式包括以下三个方面：①房地产开发商和中介机构的欺诈风险，主要表现为“假个贷”；⑦担保公司的担保风险，主要表现为民营背景的担保公司“担保放大倍数”过大：③其他合作机构的风险。
109．【答案】ABCDE。解析：“假个贷”行为的共性特征还包括借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时向等与所购房屋密切相关的信息不甚了解：多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款：开发商或中介机构代借款人统一还款：借款人集体中断还款等。
110．【答案】ABD。解析：银行对其他社会合作机构审查的资料应包括：①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明；②公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议；③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书；④经营单位资格证书；⑤物价部门批准收费的文件；⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明；⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表。
111．【答案】ABDE。解析：能否发现“假个贷”，相关的经办人员责任重大。经办人员应严格执行贷款准入条件，从源头上降低“假个贷”风险。在具体的操作上．要注意检查以下四个方面的内容：①借款人身份的真实性；②借款人信用情况；③各类证件的真实性；④申报价格的合理性。
112．【答案】ABCDE。解析：除此之外，还包括分析合作机构的偿债能力。
113．【答案】ABCD。解析：在个人住房贷款业务中，除了与房地产开发商具有合作关系以外，银行还与其他社会合作机构具有合作关系，包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。
114．【答案】BCDE。解析：“假个贷”的主要成因包括：①开发商为获得优惠贷款；②开发商利用“假个贷”恶意套取银行资金进行诈骗：③开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金；④银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机。选项A为担保公司的担保风险的主要表现。
115．【答案】A。
116．【答案】A。
117．【答案】B。解析：银行可以与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。
118．【答案】C。解析：政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：①对境外人士购房的限制；②对购房人资格的政策性限制；③抵押品执行的政策性限制。
119．【答案】B。解析：贷款审批环节主要业务风险控制点为：①未按独立公正原则审批；②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。B项属于贷款发放环节的风险。
120．【答案】C。解析：C项属于共有财产，共有财产的抵押须取得共有人的同意。
121．【答案】A。解析：题干为操作风险的定义。
122．【答案】D。解析：项目调查中的风险主要包括：①提供贷款业务的项目未按规定上报审批；②审批未批准的情况下开展业务；③提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的．未按规定与之签订协议或签订的协议无效。例如，提供购房贷款业务的是期房，未与房地产商签订阶段性担保协议或签订的协议无效。在住房贷款中，对于非本行签约贷款楼盘的房地产商及其房地产情况未进行调查、审查。
123.【答案】CE。解析：贷款审批环节主要业务风险控制点为：①未按独立公正原则审批；②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。选项C、E均为贷款受理和调查中的风险。
124．【答案】D。解析：合同签订是个人住房贷款风险控制的又一主要环节．这一环节主要有以下风险点：①未签订合同或是签订无效合同。例如，出现“先放款、后签约”或是银行单方面先签署合同后由借款人签约的情况，以及由非银行人员代为签约等。②合同文本中的不规范行为。例如数字的书写不规范、签字(签章)不齐全、签字(签章)使用不规范简体等。③未对合同签署人及签字(签章)进行核实。例如借款相关人员(借款人、共同还款人)及其配偶必须到场而未到场．或是伪造授权书等。
125．【答案】C。解析：选项C属于个人住房贷款支付管理环节的主要风险点。
126．【答案】A。解析：境外自然人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。选项A不正确。
127．【答案】D。解析：合同有效性风险包括：①格式条款无效；②未履行法定提示义务的风险；③格式条款解释风险；④格式条款与非格式条款不一致的风险。抵押物重复抵押属于担保风险。
128．【答案】c。解析：实践中，对境外人士购买我国境内住房有一定的限制。选项c错误。
129．【答案】ABCE。解析：D项落实抵押或担保后放款有利于控制操作风险。
130．【答案】ABDE。解析：根据《担保法》规定，学校、医院等公益性事业单位公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地使用权不得设定抵押．共有财产的抵押须取得共有人的同意等，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。
131．【答案】ABCD。解析：个人住房贷款贷后管理的风险主要包括：①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查；②房屋他项权证办理不及时：③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失：④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁，他项权利证书未按规定进行保管．造成他项权证遗失．他项权利灭失；⑤只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。
132．【答案】CD。解析：C项，王五主要靠租金还款，银行应侧重分析其收入来源的合法性、稳定性和可靠性；D项，方明在股份有限公司为领导且为公司的股东．银行除考虑其工资收入外，还应考虑其职务、身份、所在公司收入的稳定性等。
133．【答案】ABCE。解析：个人贷款操作风险主要包括：贷款受理和调查中的风险、贷款审查和审批中的风险、贷款签约和发放中的风险、贷后管理中的风险。D项，还款能力发生变化属于信用风险。
134．【答案】ACDE。解析：个人住房贷款贷后管理的风险，主要包括：①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查；②房屋他项权证办理不及时；③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失；④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁，他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失．他项权利灭失；⑤只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。
135．【答案】ABCDE。解析：保证担保法律风险还表现在公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
136．【答案】ABCDE。解析：防范操作风险的措施还包括：①与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、担保金额及银行与合作机构签订的合作协议：⑦贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)押物的变动情况进行有效的监控；③加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。
137．【答案】BCDE。解析：在个人住房抵押贷款中，法律和政策风险的风险点主要集中在：①借款人主体资格；②合同有效性风险；③担保风险；④诉讼时效风险；⑤政策风险五个方面。
138．【答案】B。解析：借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定包括：是否具有完全民事行为能力：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力．
139．【答案】A。
140．【答案】B。解析：操作风险是一种发生在实务操作的、内部形成的非系统性风险。
141．【答案】A。解析：借款人调查中的风险是指调查借款申请人所提交资料是否真实、合法。包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；借款申请人提供的直接划款账户,是否是借款人本人所有的活期储蓄账户。
142．【答案】B。解析：中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第4条规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人：按照上述规定。未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人,不能以贷款方式购买房屋。
143．【答案】B。解析：政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部,因此是单一行业、单一银行所无法避免的。
144．【答案】D。解析：银行应该进一步严格个人住房贷款的调查和审查，尤其是关注和评估借款人的还款能力，准确把握第一还款来源，从而有效控制个人住房贷款业务的信用风险。具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来进行。
145．【答案】B。解析：从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况,即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关。我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使借款人承担了相当大比率的利率风险。
146．【答案】B。解析：防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的还款能力,改变以往“重抵押物、轻还款能力”的贷款审批思路。在审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明严格把关，尤其是自雇人士或自由职业者。故选项A、D不正确。具体的措施包括验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入。故选项C不正确。
147．【答案】C。解析：在当前的业务环境下，真实个人信息获取的成本和难度都比较大，往往造成工作中的信息不对称。事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外,即经济学中的逆向选择。
148．【答案】ABCE。解析：为防范个人住房信用风险，要加强借款人的还款能力甄别，必须对借款人收入证明严格把关。尤其是自雇人士或自由职业者。重点验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入。
149．【答案】ABCDE。解析：信用风险防范措施包括：第一，加强对借款人还款能力的甄别：①验证工资收入的真实性；②验证租金收入的真实性；③验证投资收入的真实性；④验证经营收入的真实性。第二．深入了解客户还款意愿。
150．【答案】BD。解析：借款人的还款能力与还款意愿对银行个人住房贷款的安全有着至关重要的作用。借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
151．【答案】A。
152．【答案】B。解析：经济学中的逆向选择，即事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外。
153．【答案】A。
154．【答案】B。解析：相对于商业贷款，公积金个人贷款的利率较低。
155．【答案】D。
156．【答案】D。解析：公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位住房公积金．委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放专项住房消费贷款。由定义可以看出，住房公积金管理中心是贷款银行的主要合作机构。
157．【答案】A。解析：公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金．委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。
158．【答案】B。解析：公积金个人住房贷款是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。该贷款的资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金．不占用商业银行自有信贷资金。而商业性个人住房贷款、个人经营类贷款、个人消费贷款都占用商业银行自有信贷资金。
159．【答案】A。解析：公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
160．【答案】D。解析：A项错误，公积金个人住房贷款的对象是住房公积金缴存人，而商业银行自营性个人住房贷款的对象是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人．后者贷款对象范围更广：B项错误，相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低：C项错误．公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款。
161．【答案】A。解析：公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
162．【答案】C。解析：公积金个人住房贷款的特点的为：①互助性。公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。②普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。③利率低。相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。④期限长。目前．公积金个人住房贷款最长期限为30年。
163．【答案】C。解析：现行的公积金个人住房贷款利率如下：5年期以下(含)为3．33％，5年期以上为3．87％。
164．【答案】A。解析：公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。
165．【答案】C。解析：公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险．调查审核为承办银行职责。
166．【答案】ABC。解析：公积金个人住房贷款业务操作模式分为三种：第一种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式；第二种模式是“公积金管理中心受理、审核和审批．银行操作”模式；第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。
167．【答案】C。解析：目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退年龄后5年)。
168．【答案】ACE。解析：公积金个人住房贷款业务中，承办银行职责：①基本职责：公积金借款合同签约、发放，职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。②可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
169．【答案】ABC。解析：现行公积金贷款利率是2012年7月6日由中国人民银行调整并实施的．五年以上公积金贷款利率4．50％，月利率为4．50％／12，五年及以下公积金贷款利率为年利率4．O％．全国都一样。
170．【答案】ABCDE。解析：公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金．由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。其与商业银行自营性个人住房贷款的主要区别为：①承担风险的主体不同；②资金来源不同；③贷款对象不同；④贷款利率不同；⑤审批主体不同。
171．【答案】ABCD。解析：申请公积金个人住房贷款应具备的基本条件为：①具有城镇常住户口或有效居留身份；②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；③有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；⑥有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；⑦符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。
172．【答案】B。解析：住房置业担保公司提供连带责任保证。
173．【答案】B。解析：公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。从风险承担的角度上讲，商业银行本身不承担贷款风险。
174．【答案】A。
175．【答案】B。解析：贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息。
176．【答案】D。解析：银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，取得个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住屠公积金贷款条件。
177．【答案】B。解析：在公积金个人住房贷款中。承办银行应根据公积金管理中心的委托要求，协助公积金管理中心对不良贷款进行催收．并及时向公积金管理中心报告情况。如果借款人违反了借款合同的约定而没有及时、足额地偿还贷款本息．贷款银行一般采取的催收措施：①逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收；②如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息；③如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议；④逾期180天以上．将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。故选项B错误。
178．【答案】C。
179．【答案】C。解析：申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：①卖方身份证、户口簿复印件；②房产证原件和复印件：③由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；④由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议：⑤由区级以上房产交易部门进行抵押登记．
180．【答案】AB。解析：合同签约：承办银行按照公积金管理中心《委托放款通知书》审核预签合同或制作借款合同；落实借款人、住房置业公司等合同签约人在合同上盖章、签字(章)，经有权签字人审核同意，在合同上加盖合同专用章及有权签字人个人名章。
181．【答案】B。解析：按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期(按日)将有关公积金管理中心的账户记账回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心．
182．【答案】ABDE。解析：公积金个人住房贷款贷前审查的主要内容包括：①借款人缴存住房公积金情况；②借款用途；③借款内容；④贷款资信审查。
183．【答案】ABCDE。解析：受托支付的操作要点包括：明确借款人应提交的资料要求：明确支付审核要求；完善操作流程；合理确定流动资金贷款的受托支付标准：要合规使用放款专户。
184．【答案】BE。解析：贷款银行一般采取的催收措施为：①逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。②如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。③如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。④逾期180天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置：处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
185．【答案】ABCE。解析：贷后管理内容包括：①贷款检查；②协助不良贷款催收；③对账工作；④基金清退和利息划回；⑤贷款手续费的结算；⑥担保贷后管理；⑦贷款数据的报送；⑧委托协议终止；⑨档案管理。申领和存拨基金属于贷款的签约与发放。
186．【答案】A。
187．【答案】B。解析：除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。
188．【答案】A。
