第二节 贷款流程
本节是本章的重点内容，也是整个贷款最核心的内容。需要重点掌握个人住房贷款的受理和贷前调查的内容和程序，审查和审批环节的内容和程序，签约和发放环节的内容和程序，以及贷后与档案管理的相关内容。
一、贷款的受理和调查
(一)贷款的受理
1．贷前咨询
贷前咨询的主要内容包括：
(1)个人住房贷款品种介绍；(2)申请个人住房贷款应具备的条件；(3)申请个人住房贷款需提供的资料；(4)办理个人住房贷款的程序；(5)个人住房贷款合同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等；(6)获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道；(7)个人住房贷款经办机构的地址及联系电话；(8)其他相关内容。
2．贷款的受理程序
(1)接受申请。申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件；②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；③合法有效的购房合同；④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明；⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；⑥购房首付款证明材料，包括：借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；⑦银行规定的其他文件和资料。
(2)初审。主要审查借款申请人的主体资格及所提交材料的完整性与规范性。
如果借款申请人提交的材料不完整或不符合材料规范要求，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。如果不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人进行贷前调查。
(二)贷前调查
贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
1．对开发商及楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。
(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。
(3)项目实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否属实，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及
实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：
①开发商的企业概况、资信状况；
②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；
③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险；
④项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数的相关建议。
项目调查报告经审核人员审核，交有关审批部门审查核准。
2．对借款人的调查
(1)调查的方式和要求。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。
(2)调查的内容。贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①材料一致性；
②审核借款申请人(包括代理人)身份证明；
③贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查；
④审核借款申请人偿还能力证明；
⑤审核首付款证明；
⑥审核购房合同或协议；
⑦审核担保材料；
采取抵押担保方式的，应调查以下内容：抵押物的合法性；抵押人对抵押物占有的合法性；抵押物价值与存续状况。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价值的，调查人可要求经贷款银行认可的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查以下内容：质押权利的合法性。包括调查出质人出具的质物是否在银行贷款规定的范围之内，是否有伪造迹象。
采取保证担保方式的，应调查以下内容：担保人是否符合《担保法》及其司法解释的规定，具备保证资格；保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证资格、是否有代偿能力；保证人与借款人的关系；核实证人保证责任的落实，查验保证人是否有保证意愿并确定知道其保证责任；对开发商提供阶段性保证的要对开发商的经营情况、信用情况、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与银行合作情况等进行调查；对住房置业担保公司提供担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
⑧审核贷款真实性。贷前调查人应调查借款申请人的购房真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
二、贷款的审查和审批
(一)贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以重新调查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
(二)个人住房贷款的审批流程
1．组织报批材料
个人住房贷款业务部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括“个人信贷业务报批材料清单位个人信贷业务申报审批表”“个人住房借款申请书”，以及个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。
2．审批
贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款人资格和条件是否具备；
(2)借款用途是否符合银行规定；
(3)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(4)借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)XC报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；
(7)其他需要审查的事项。
3．提出审批意见
采用单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”“否决”两种。
(1)“同意”表示完全同意按申报的方案(包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素)办理该笔业务。
(2)“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。对于决策意见为否决的业务，申报机构(部门)认为有充分的理由时，可提请重新审议，称为复议。
4．审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
(2)对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
三、贷款的签约和发放
(一)贷款的签约
经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。债款的答
1．填写合同
在填写有关合同文本过程中，应注意以下问题：
(1)合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定；
(2)合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改；
(3)需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；
(4)贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。
2．审核合同
同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
(1)合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性。
(2)合同复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。
3．签订合同
合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。
(1)在签订(预签)有关合同文本前，应履行充分告知义务，告知作为合同签约方的借款人(包括共同借款人)、保证人关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题等。
(2)借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字；如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。对于保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件。
(3)对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字。
(4)借款人、担保人等签字后，贷款发放人应将有关合同文本、贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查，有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，之后按照用印管理规定负责加盖银行个人住房贷款合同专用章。
(5)银行可根据实际情况决定是否办理合同公证。
(二)贷款的发放
1．落实贷款发放条件
(1)确认借款人首付款已全额支付到位。
(2)借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合中国人民银行规定的有关贷款条件。
(3)需要办理保险、公证等手续的，确认有关手续已经办理完毕。
(4)对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款。
(5)对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续。
(6)对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。
2．贷款划付
(1)贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印相关文件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据。
(2)会计部门进行开立账户、划款。
(3)贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同规定需要借款人到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。
(4)个人住房贷款原则上采用专项提款方式，即将贷款转入售房人在银行开立的存款账户内，或按照合同约定直接划入借款人在银行开立的存款账户内。个人二手房贷款在划付时，可以将贷款转入房产交易双方约定的存款账户内。
四、贷后与档案管理
(一)贷款的回收
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。
1．贷款支付方式
贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式，也可以根据情况在贷款期间进行变更。
2．还款方式
借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。
(二)合同变更
1．基本规定
(1)合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理抵押变更登记手续及其他相关手续。
(2)合同变更事宜应由合同当事人(包括借款人、担保人等)亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。委托代理人代办的，经办人应要求代理人持经公证的授权委托书和本人身份证件办理，并将委托书原件和代理人身份证件(复印件)留存。
2．合同主体变更
在合同履行期间，需变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。
3．借款期限调整
包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。
原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。
对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。
4．分期还款额的调整
银行应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。
(1)借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，会计部门应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额。
(2)借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。
5．还款方式变更
按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。两大类方式中又有几种不同的还款方式。在贷款期内，借款人可以根据实际情况，提出变更还款方式。并不是所有的还款方式之间都可以随意互相变更。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。
借款人若要变更还款方式，需要满足如下条件：
(1)向银行提交还款方式变更申请书；
(2)借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；
(3)借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。
6．担保变更
在合同履行期间，借款人申请变更保证人或抵(质)押物的，须向银行提出变更贷款担保申请。经办人应审查新的保证人或抵(质)押物是否符合担保要求。以房产作为新的抵押物的，必须由银行认可的评估机构对房产进行评估。变更担保后，贷款余额与新的抵(质)押物评估价值之比不得高于规定的抵(质)押率，新的保证人必须有足够的保证能力。
(三)贷后检查
1．对借款人的检查
发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任。
(1)借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；
(2)借款人未按合同约定用途使用贷款的；
(3)借款期内，借款人累计一定月数(包括计划还款当月)未偿还贷款本息和相关费用的；
(4)借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况实施监督检查的；
(5)借款人卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，足以影响其偿还能力的；
(6)借款人发生其他足以影响其偿还能力的事件的。
2．对保证人的检查
发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)保证人失去担保能力的；
(2)作为保证人的法人，其经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；
(3)作为保证人的自然人发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的；
(4)保证人拒绝贷款银行对其资金和财产状况进行监督的；
(5)保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。
3．对抵押物的检查
发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)抵押人未妥善保管抵押物或拒绝贷款银行对抵押物是否完好进行检查的；
(2)因第三人的行为导致抵押物的价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入贷款银行指定账户的；
(3)抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在一定期限内向贷款银行提供，与减少的价值相当的担保的；
(4)未经贷款银行书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的；
(5)抵押人经贷款银行同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
(6)抵押物被重复抵押。
4．对质押权利的检查
发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)质押权出现非贷款银行因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的；
(2)出质人经贷款银行同意转让质押权，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
(3)质押期间未经贷款银行书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权的。
5．对开发商和项目以及合作机构的检查
(1)开发商的经营状况及账务状况；
(2)项目资金到位及使用情况；
(3)项目工程形象进度；
(4)项目销售情况及资金回笼情况；
(5)产权证办理情况；
(6)履行担保责任情况；
(7)开发商履行商品房销售贷款合作协议情况；
(8)合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；
(9)其他可能影响借款人按时、足额归还贷款的因素。
(四)贷款风险分类和不良贷款的管理
1．贷款风险分类
贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。
正常贷款：借款人～直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成。
关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。
可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
损失贷款：借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
2．不良贷款的认定
按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。
3．不良贷款的催收
对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。
4．不良贷款的处置
抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。
对认定为呆账贷款的个人住房贷款银行应按照财政部、中国人民银行和商业银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，各经办行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
(五)贷后档案管理
个人住房贷款档案是对银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。
1．贷款档案的内容
贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：
(1)借款人的相关资料，主要包括：借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效证件)；贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；购房交易收件收据；所购住房的估价证明；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；保证人资信证明及同意提供担保的文件；房屋他项权利证明书；个人住房借款申请审批表；借款合同；抵押合同(质押合同、保证合同)；保险合同、保险单据；个人住房贷款凭证；委托转账付款授权书。
(2)贷后管理的相关资料，主要包括：贷后检查记录和检查报告；逾期贷款催收通知书；贷款制裁通知书；法律仲裁文件；依法处理抵押物、质物等形成的文件；贷款核销文件。
2．档案的收集整理和归档登记
银行可根据业务需要和人员配置情况，决定是否设立专门或兼职的个人住房贷款档案管理人员，档案管理人员应具备一定的档案专业知识和个人住房贷款业务知识，负责个人住房贷款档案资料的登记和管理工作。
档案管理员收到贷款经办人移交的个人住房贷款档案资料后，对归档档案资料的完整性和合规性进行必要的审查，并按照立卷原则对归档资料进行整理和归档登记。归档登记可以根据银行具备的条件利用计算机或其他媒介进行。
贷款归还阶段，银行信贷部门应及时整理补充材料和档案变更材料，并在规定时间内填写清单移交档案管理人员，由档案管理员插入、补充卷内目录内容。
3．档案的借(查)阅管理
当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管理员应根据有关的档案管理规定，要求借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须经过有权人员的审批同意。档案管理员还应对借阅、归还等进行登记。
4．档案的移交和接管
移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。
5．档案的退回
领取重要档案材料应由借款人本人办理，并出示身份证原件。借款人委托他人领取的，受托人应出示借款人签发的委托书原件及借款人身份证复印件、受托人本人身份证原件、受托人身份证复印件。
重要档案材料保管部门凭信贷部门和会计部门出具的“贷款本息结清通知书”，将重要档案材料退回信贷部门。一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。
