第四节 公积金个人住房贷款
本节需要重点掌握公积金个人住房贷款的概念、特点和要素，公积金个人住房贷款的操作流程。
一、基础知识
(一)公积金个人住房贷款的概念
公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
(二)公积金个人住房贷款的特点
1.互助性。公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
3.利率低。相对于商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
4.期限长。目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。
(三)公积金个人住房贷款的要素
1．贷款对象
公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款应具备的基本条件为：
(1)具有城镇常住户口或有效居留身份：
(2)按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；
(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；
(5)有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；
(6)有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。
2．贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4．05%，5年期以上调整为4．59%。
3．贷款期限
公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
4．还款方式
公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息；贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。
5．担保方式
目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
6．贷款额度
公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%；购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%；购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%；用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%；建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。
(四)公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
1．职责分工
(1)公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
(2)承办银行职责：①基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。②可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
2．操作模式
第一种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式。
第二种模式是“公积金管理中心受理、审核审批，银行操作”模式。
第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。
(五)公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
1．承担风险的主体不同。公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。从风险承担的角度讲，商业银行本身不承担贷款风险。而自营性个人住房贷款是商业银行利用自有信贷资金发放的住房贷款，商业银行自己承担贷款风险。
2．资金来源不同。公积金个人住房贷款的资金来自公积金管理部门归集的住房公积金，而商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。
3．贷款对象不同。公积金个人住房贷款的对象需要是住房公积金缴存人，而商业银行自营性个人住房贷款不需要是住房公积金缴存人，而是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。
4．贷款利率不同。公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率低。
5．审批主体不同。公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款审批之间存在区别。公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批，而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批。
二、贷款流程
(一)贷款的受理和调查
银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住房公积金贷款条件。
只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请公积金个人住房贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请公积金个人住房贷款。
申请商品房公积金个人住房贷款的借款人，还须提供以下补充材料：
(1)借款人及参贷人(共同还款人、担保人)的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书；
(2)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明)；
(3)合法的商品房购房合同或协议；
(4)借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；
(5)借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据；
(6)有效的担保证明；
(7)办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。
二手房办理是以所购住房作抵押担保，申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：
(1)卖方身份证、户口簿复印件；
(2)房产证原件和复印件；
(3)由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；
(4)由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议；
(5)由区级以上房产交易部门进行抵押登记。
根据委托协议，银行对借款人是否符合贷款条件，提供资料是否完整、有效，以及提供的担保是否合法、安全、可靠等进行调查和初审，提出初审意见。银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明时间报送公积金管理中心。
(二)贷款的审查和审批
1．贷前审查
审核的内容主要有：
(1)借款人缴存住房公积金情况。包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等。
(2)借款用途。审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建或大修自住住房的由城市规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具证明文件。
(3)借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，看其是否符合有关公积金个人住房贷款的规定。
(4)借款人资信审查。住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批。对借款人信用较差、无还款能力或贷款担保不落实等，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。对信用良好、贷款担保属实的借款人，批准发放贷款，并确定批准额度、期限和利率等内容。
2．贷款审批
(1)登记台账。承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账，按照公积金管理中心委托要求和管理规定，将贷款初步审核意见连同借款申请材料、面谈记录等公积金管理中心所需要的资料全部送交公积金管理中心审批。
(2)贷款审批。公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限作出最终的决策。
(3)核对或登记台账。承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款通知书”后，核对已登记台账。对于公积金管理中心受理贷款申请的，承办银行要跟踪公积金管理中心审批进程，及时取回公积金管理中心出具的审批意见、“委托放款通知书”及贷款资料，并登记台账。
(三)贷款的签约和发放
1．贷款签约
借款人的申请通过公积金管理中心审批后，向受委托主办银行出具“委托贷款通知书”，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时公积金管理中心将委托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订借款合同和担保合同，办理抵押手续。借款合同生效后填制各类会计凭证，办理贷款划付手续。交易完成后，向客户出具借款回单，向公积金管理中心移交和报送公积金贷款发放明细资料。
2．贷款的发放
承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。发放完贷款，承办银行向客户提供回单，并将有关放款资料报送公积金管理中心。
(四)贷后与档案管理
按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期(按日)将有关公积金管理中心的账户记账回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心，定期与公积金管理中心核对公积金个人住房贷款账务，协助不良贷款的催收，及时结算住房委托贷款手续费。
1．贷款检查
按照委托协议，承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查，检查内容包括业务操作的合规性、是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务、贷款账户的催收情况等。
2．协助不良贷款催收
如果借款人违反了借款合同的约定而没有及时、足额地偿还贷款本息，贷款银行一般采取的催收措施为：
(1)逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。
(2)如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出“提前还款通知书”，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。
(3)如果在“提前还款通知书”确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。
(4)逾期l80天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
3．对账工作
(1)与公积金管理中心对账。承办银行应与公积金管理中心定期对账，核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致，核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收到的回收贷款本息是否一致。
(2)与借款人对账。承办银行以定期(按月、按季、按年)寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。
4．基金清退和利息划回
承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
5．贷款手续费的结算
按委托协议的约定，公积金管理中心应定期(每月、每季、每年)按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
6．担保贷后管理
对已发放贷款，具备抵押登记(含预登记)办理条件后及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息及完成抵押物账务的处理和他项权证的移交入库；结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
7．贷款数据的报送
承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。
8．委托协议终止
公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。
9．档案管理
贷款档案是贷款在申请、审查、发放和回收等过程中形成的文件和资料。贷款发放后，经办人员应在一定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。
