第四章 个人住房贷款
本章考点知识精讲
第一节 基础知识
本节需要重点掌握个人住房贷款的概念和分类以及个人住房贷款的贷款要素，对个人住房贷款的特点和发展历程也需要有所了解。
一、个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。依据不同的标准，个人住房贷款有不同的分类方法
(一)按照资金来源划分
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
1．自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
2．公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所有在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退体职工发放的专项住房贷款。
3．个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。
(二)按照住房交易形态划分
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
1．新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款．是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
2．个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
3．个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
(三)按照贷款利率的确定方式划分
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1．固定利率个人住房贷款。是指银行为购买住房或商业用房的借款人提供的一项人民币贷款业务，在一定期间内其贷款利率保持固定不变。固定利率贷款具有利率组合灵活、利息负担轻、利率风险小等特点。
2．浮动利率个人住房贷款。是一种在借贷期内可定期调整利率的贷款业务，根据借贷双方的协定，贷款利率在规定的时间里可由一方依据某种市场利率进行调整，一般调整期为半年。浮动利率贷款因手续繁杂、计算依据多样而增加费用开支，因此，多用于3年以上的及国际金融市场上的借贷。
二、个人住房贷款的特征
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
1．贷款金额大、期限长。购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额；期限较长，通常为10一20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
2．以抵押为前提建立的借贷关系。通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房。对于个人住房贷款的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按时收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
3．风险因素类似，风险具有系统性特点。由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
三、个人住房贷款的发展历程
个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提出来，同时被提出的还有购房可分期付款的思路。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2．95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。
四、个人住房贷款的要素
(一)贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，
例如：
(I)合法有效的身份或居留证明；(2)有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力；(3)有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；(4)有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
(二)贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率标准，规定个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。实践中，银行多是于次年l月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
(三)贷款期限
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
(四)还款方式
个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
(五)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。
1．采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定，需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
2．采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。借款人以符合条件的有价证券作质押的，其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90%；以凭证式国债作质押的，贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
3．采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间不得相互提供保证。一般来说，仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过5年(含5年)的贷款，其贷款额度不得超过所购(建造、大修)住房价值的50%。而由住房置业担保公司提供保证的，其贷款期限放宽至15年，且贷款额度可以达到其购买房产价值的70%。
在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，借款人应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
(六)贷款额度
个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数额来确定；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米1：22=的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。
