第三节 风险管理
本节也是本章比较重要的内容，需要重点掌握个人住房贷款合作机构风险的主要表现形式和防控措施，操作风险的主要内容和防控措施，信用风险的主要表现形式和防控措施；了解个人住房贷款法律和政策风险的主要表现形式。
一、合作机构管理
与外部机构合作是当前和今后一段时间个人住房贷款业务开展的主要方式。现阶段由于缺乏征信体系，国内商业银行个人住房贷款业务大多数依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险，甚至还要他们承担一定的贷前调查工作。商业银行有必要建立对合作机构进行规范管理的机制，严格合作机构的准人、定期审核和退出，从而保证个人住房贷款第二还款来源的可靠性。
(一)合作机构管理的内容
1．合作机构分析的要点
(1)分析合作机构领导层素质。要了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业的领导着手。对企业领导人作出评价时主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等。
(2)分析合作机构的业界声誉。业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。
(3)分析合作机构的历史信用记录。一方面，可以查看外部监管记录，另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的贷款情况。
(4)分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全，有无完善的内部管理规章制度；有无财务监督机制；对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。
(5)分析企业的经营成果。分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。
(6)分析合作机构的偿债能力。分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对外法人担保情况可以通过中国人民银行信贷查询系统获得。
2．与房地产开发商合作关系的确定及合作管理
(I)确立合作意向。银行可以与开发商签订“商品房销售贷款合作协议书”，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。
(2)合作后的管理。银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：
①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；
②开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；
③借款人的人住情况及对住房的使用情况等；
④借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；
⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。
3．与其他社会中介机构的合作管理
其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。与这些机构合作要坚持以下原则：
(1)资质高、信誉好、管理规范；
(2)各项财务指标符合银行要求；
(3)近期无重大经济纠纷；
(4)银行开立基本结算账户或一般结算账户。
(二)合作机构风险的表现形式
1．房地产开发商和中介机构的欺诈风险
房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
所谓“假个贷”，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的；二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象；三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗；开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”；开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”；银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
“假个贷”行为具有若干共性特征，包括没有特殊原因，滞销楼盘突然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或实际没有交付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。
2．担保公司的担保风险
当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司由于资金实力和内部管理等问题往往给贷款带来一定的风险，主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。
3．其他合作机构的风险
在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。
(三)合作机构风险的防范措施
1．“假个贷”的防控措施
(1)加强人员建设，严把贷款准入关。在具体的操作上，要注意检查以下四个方面的内容：①借款人身份的真实性。②借款人信用情况。③各类证件的真实性。④申报价格的合理性。
(2)进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。
(3)要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
2．其他合作机构风险的防控措施
(1)深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。一般来讲，应重点选择具有以下特征的合作机构：
①企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定的地位；
②企业和主要领导人在业内具有良好的声誉；
③具有良好的信用记录；
④企业组织机构健全，具有较为完善的内部管理规章制度，企业治理结构合理；
⑤具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力；
⑥具有较强的资金实力和偿债能力。
(2)业务合作中不过分依赖合作机构。个人住房贷款经办人员应注意银行不能过分依赖合作机构，只有贷款银行履行了银行应尽的职责，才能防范合作机构割断银行与客户的关系而从中牟利。
(3)严格执行准入退出制度。一般来说，对具有担保性质的合作机构的准人需要考虑以下几个方面：
①注册资金是否达到一定规模；
②是否具有一定的信贷担保经验；
③资信状况是否达到银行规定的要求；
④是否具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
⑤公司及主要经营者是否存在不良信用记录、违法涉案行为等。
(4)有效利用保证金制度。对承担担保责任的合作机构，银行应要求留存担保保证金，需要开立保证金专户存储，并在担保合作协议中明确该账户内保证金的用途及担保人使用限制条款，在借款人不履行合同义务时，银行直接扣收担保人的保证金。
(5)严格执行回访制度。对客户进行回访是银行贷后的主要工作之一。存在下列情况的，应暂停与相应机构的合作：
①经营出现明显问题的；
②有违法违规经营行为的；
③与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
④所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
⑤其他对银行业务发展不利的因素。
二、操作风险
操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
(一)贷款流程中的风险
1．贷款受理和调查中的风险
(1)贷款受理中的风险。个人住房贷款的受理环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。这一环节的风险点主要有以下几个方面：
①借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定。包括：是否具有完全民事行为能力；户籍所在地是否在贷款银行所在地；对于个别户籍在外地但长期在本地区居住、工作并置有房产的，是否能够出具常住证明或自有房产所有权证；是否有稳定的工作、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。
②借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求，所有原件和复印件之间是否一致。
(2)贷前调查中的风险。个人住房贷款贷前调查中的风险来自对项目的调查和对借款人的调查两个方面。
①项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或在审批未批准的情况下开展业务。提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的，未按规定与之签订协议或签订的协议无效。
②借款人调查中的风险：借款申请人所提交的资料是否真实、合法；借款申请人的还款来源是否稳定、充足；借款申请人的担保措施是否足额、有效。第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。
2．贷款审查和审批中的风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
(1)未按独立公正原则审批；
(2)不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；
(3)审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
3．贷款签约和发放中的风险
(1)合同签订的风险。这一环节的主要风险点有：
①未签订合同或是签订无效合同。
②合同文本中的不规范行为。
③未对合同签署人及签字(签章)进行核实。
(2)贷款发放的风险。贷款发放是资金划拨的过程，从贷款发放的条件审查与贷款资金的划拨两个方面加以考虑，主要风险点如下：
①个人信贷信息录入是否准确；贷款发放程序是否合规。
②贷款担保手续是否齐备、有效，抵(质)押物是否办理抵(质)押登记手续。
③在发放条件不齐全的情况下放款。
④在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求；未对会计凭证进行审查；贷款以现金发放的，没有“先记账、后放款”等。
⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。
4．贷后与档案管理中的风险
(1)贷后管理的风险。主要包括：
①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查；
②房屋他项权证办理不及时；
③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失；
④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；
⑤未关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。
(2)档案管理中的风险。主要包括：
①是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档；
②是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”；
③重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。
(二)法律和政策风险
从实践中涉及的贷款纠纷来看，个人住房贷款的法律和政策风险点最多，主要集中在以下几个方面。
1．借款人主体资格
(1)未成年人能否申请个人住房贷款问题。实践中，未成年人的监护人以未成年人的名义申请贷款，并代未成年人偿还贷款，因涉及诸多法律问题，银行应对此类贷款谨慎处理。
根据我国现行法律规定，未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理。未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。
(2)外籍自然人能否办理住房贷款问题。根据《贷款通则》第17条规定，外籍人被排除在个人住房贷款对象之外，贷款银行与外籍自然人签署的贷款协议可能被认定为无效。在实践中，我国境内商业银行(包括中资商业银行和外资商业银行)均将外籍自然人列为住房贷款对象。
2．合同有效性风险
目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
(1)格式条款无效。个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款(合同)肘，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成合同条款无效的法律风险。
(2)未履行法定提示义务的风险。依据《合同法》第39条第l款的规定，商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明。
(3)格式条款解释风险。银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义；在相对于客户有争议的条款解释上尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。
(4)格式条款与非格式条款不一致的风险。当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，依据《合同法》第41条规定办理，即“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。可见，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。因此，贷款经办人在填写或录入非格式条款信息，或对格式条款进行修改时，应当更加慎重。
3．担保风险
个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：
(1)抵押担保的法律风险
①抵押物的合法有效性。根据《担保法》规定，学校、医院等公益事业单位的公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地的使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须由共有人同意，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。
②抵押物重复抵押。
③抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。
(2)质押担保的法律风险。质押担保目前主要是权力质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。主要风险点在于：
①质押物的合法性；
②对于无处分权的权利进行质押；
③非为被监护人利益以其所有权利进行质押；
④以非法所得、不当所得的权利进行质押等。
(3)保证担保的法律风险。主要表现在：
①未明确连带责任保证，追索的难度大；
②未明确保证期间或保证期间不明；
③保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力；
④借款人互相提供保证；
⑤公司、企业的分支机构为个人提供保证；
⑥公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
4．诉讼时效风险
在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。
5．政策风险
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：
(1)对境外人士购房的限制。实践中，一些地方政府出于住房市场调控等目的，对境外人士购买我国境内住房进行一定的限制。
(2)对购房人资格的政策性限制。对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格的限制，如对购房人的户籍(居住地)、收入水平、现有居住条件等作出特别要求。对于以经济适用房等特殊种类住房为对象的住房贷款，银行在审核购房人贷款申请的主体资格时，应当严格落实政府的有关政策性规定。
(3)抵押品执行的政策性限制。根据最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的司法解释，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时，还规定对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释未能严格保护债权人一一银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意愿，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。早在新的司法解释出台前，各商业银行的住房贷款基本上都可以第一套住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能力，贷款就将形成风险。
(三)操作风险的防范措施
1．提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈或内外勾结)等情况。在贷款经办人员的业务素质有待加强、业务流程有待完善、内控制度有待健全的情况下，人员因素引起的操作风险就成为银行面临的首要的操作风险。因此，防范人员导致的操作风险，首先需要个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道德；其次要加强法制教育，加重违规违纪行为的处罚力度；最后要加强并完善银行内控制度。
2．掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
任何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律和政策风险，个人住房贷款的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、签订合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等法律常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作。
3．严格落实贷前调查和贷后检查
调查和检查的工作重点如下：
(1)确保客户信息真实性；
(2)与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议；
(3)贷款发放前，落实贷款有效担保；
(4)贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)物的变动情况进行有效的监控；
(5)加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。
三、信用风险
(一)信用风险表现形式
借款人的还款能力和还款意愿对银行个人住房贷款的安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
1．还款能力风险
从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。
个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续在20一30年，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转化为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的工薪阶层，这种中长期贷款的风险尤其值得关注。而我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致了借款人在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2．还款意愿风险
还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。在实践中，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)信用风险防范措施
1．加强对借款人还款能力的甄别
银行应该进一步严格个人住房贷款的调查和审查，尤其要关注和评估借款人的还款能力，准确把握第一还款来源，从而有效地控制个人住房贷款业务的信用风险。
在审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明进行严格把关，尤其是借款人为自雇人士或自由职业者的。除了向借款人的工作单位、工商管理部门、税务部门以及征信机构等独立的第三方进行查证外，还应审查其纳税证明、资产证明、财务报表、银行账单等，确保第一还款来源真实、准确、充足。具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。
2．深入了解客户还款意愿
在当前的业务环境下，真实个人信息获取的成本和难度都比较大，往往造成工作中的信息不对称。事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外，即经济学中的逆向选择；而事后的信息不对称使得银行的贷款资金遭受风险，即道德风险。为了防范这种信息不对称造成的风险，银行应该对借款人的还款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客户，通常可以通过检查其以往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿。如果是新客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断。这些信息可以通过借款人提交的申请资料和人民银行的个人征信系统的信用报告来获取。而借款人的稳定性可以通过借款人在现职公司的工作年限、在现住址的年限来判断。查证借款人的身份证明文件，核实其就业状况及收入情况，审查借款人申请资料的真实性、准确性及品格特征是必不可少的贷款审查内容。同时，通过坚持面谈的制度，对申请人的还款意愿从细节上进行把握。
