【知识点3】贷款抵押的设定条件
1.抵押的范围
根据《担保法》的规定，下列财产可以抵押 |
根据《担保法》的规定，不得抵押的财产有 |
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①抵押人所有的房屋和其他地上定着物； |
①土地所有权； |
2.贷款抵押额度的确定
（1）抵押物的认定
作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。
①实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明；
②集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明；
③用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。
（2）抵押物的估价
抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。
①估价方法
房屋建筑的估价 |
主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素。 |
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机器设备的估价 |
主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧。 |
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可转让的土地使用权的估价 |
取决于该土地的用途、土地的供求关系。 |
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估价的时间性和地区性 |
都会对评估结果产生一定的影响。 |
由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定，一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。
【例题·单选题】抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。对于机器设备的估价，不需要考虑的因素有（ ）。
A.无形损耗 B.折旧 C.原值 D.市场价格
『正确答案』D
『答案解析』抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧，不需要考虑市场价格。对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景。所以，本题的正确答案为D。
②抵押率的确定
在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物对债权的保障程度。
确定抵押率的主要依据 |
确定抵押率的依据主要有以下两点内容： |
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抵押率计算公式 |
担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。 |
（3）抵押贷款额度的确认
由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。
其计算公式为：
抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。（余额可以再次抵押）
（4）抵押合同的签订
贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：
①被担保的主债权种类、数额；
②债务人履行债务的期限；
③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
④抵押担保的范围；
⑤当事人认为需要约定的其他事项。
根据《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵押登记手续，方可取得贷款。
【例题·多选题】贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同，抵押合同包括以下内容（ ）。
A.被担保的主债权种类、数额
B.债务人履行债务的期限
C.当事人认为需要约定的其他事项
D.抵押担保的范围
E.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
『正确答案』ABCDE
『答案解析』贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括的内容有：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（4）抵押担保的范围；（5）当事人认为需要约定的其他事项。因此，本题中的五个选项均为正确答案。
3.抵押的效力
抵押担保的范围 |
抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如果抵押合同另有规定的，按照规定执行。 |
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抵押物的转让 |
①在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知银行或者未告知受让人的，转让行为无效。 |
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抵押物的保全 |
①在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。 |
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抵押权的实现 |
抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。 |
【例题·多选题】关于抵押物的保全，下列说法正确的是（ ）。
A.在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为
B.在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值增加时，有权要求抵押人停止其行为
C.若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保
D.若抵押物价值增加时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保
E.抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失
『正确答案』ACE
『答案解析』在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的，银行只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权的担保。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。所以，本题的正确答案为A、C、E。
