2013年初级会计职称《经济法基础》第六章讲义6.1:与房地产有关的税种

　　五、土地增值税（P307-P319）
　　（一）征税范围（★★★）
　　1.土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。
　　【解释1】土地所有者“出让”土地使用权的行为，不征收“营业税”。
　　【解释2】国有土地使用权“出让”、土地使用权“转让”时，承受人均应缴纳“契税”。
　　2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
　　3.土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以继承、赠与等方式“无偿转让”的房地产，不予征税。
　　（二）计税依据（★★★）
　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
　　1.应税收入的确定
　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　2.新建房地产的扣除项目金额（4＋1）
　　（1）取得土地使用权所支付的金额
　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
　　②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
　　【解释】在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除。
　　（2）房地产开发成本
　　房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
　　（3）房地产开发费用
　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
　　①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
　　允许扣除的房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
　　【例题1】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%，则允许扣除的房地产开发费用=500＋（5200＋2800）×5%=900（万元）。
　　②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
　　允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
　　【例题2】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，则允许扣除的房地产开发费用=（5200＋2800）×10%=800（万元）。
　　（4）与转让房地产有关的税金
　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：
　　【解释】地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
　　（5）财政部确定的其他扣除项目
　　对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。
　　【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用，对此考生应特别注意。
　　【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规定；从事房地产开发的纳税人在销售使用过的旧房时，并不适用20%加计扣除的规定。
　　表6－1 新建房地产的扣除项目金额

　　【解释】在计算扣除项目金额时，房地产开发企业与其他纳税人的前3项指标的处理完全相同，主要区别是：（1）印花税的处理方法不同；（2）房地产开发企业有“加计20%扣除”的规定。
　　（三）税率（★）
　　【解释】土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的税率考生不用死记硬背，会用即可。
　　1.增值额未超过扣除项目金额50%
　　土地增值税税额=增值额×30%
　　2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
　　土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
　　3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
　　土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
　　4.增值额超过扣除项目金额200%
　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
　　（四）土地增值税应纳税额的计算步骤（★★★）
　　1.计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入、其他收入）
　　2.计算扣除项目金额
　　3.计算增值额=转让房地产的收入－扣除项目金额
　　4.计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
　　5.根据增值率确定适用的税率
　　6.计算应纳税额
　　（五）税收优惠（★）
　　1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
　　2.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　（六）土地增值税的纳税清算（★★★）（2010年多选题）
　　1.纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。
　　2.税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形
　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（4）省级税务机关规定的其他情况。
　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2010年）
　　A.直接转让土地使用权的
　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
　　D.取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的
　　【答案】ABC
　　【解析】选项D：取得销售（预售）许可证“满3年”仍未销售完毕的，主管税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算。

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