第六章 其他税收法律制度[考情分析及题量分布情况]
第一单元 与房地产有关的税种
一、房产税（P299-P304）
（一）纳税人（★★★）（2008年判断题、2012年单选题）
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。
2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3.产权出典的，承典人为纳税人。
4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
7.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题·单选题】关于房产税纳税人的下列表述中，不符合房产税法律制度规定的是（ ）。（2012年）
A.房屋出租的，承租人为纳税人
B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人
C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人
D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人
【答案】A
【解析】房屋出租的，出租人为房产税的纳税人。
（二）征税范围（★）
1.房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2.独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。
（三）应纳税额（★★★）（2008年单选题、2009年单选题、2012年单选题）
【解释】房产税按“年”计算。
1.从价计征
（1）以房产余值（按房产原值一次减除10%～30%）为计税依据
（2）应纳税额=房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。
【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2009年判断题）
2.从租计征
应纳税额=租金收入×12%
【解释】对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。
3.特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
（3）对于融资租赁的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。
【例题1·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2012年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年收取固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知，当地政府规定的房产原值扣除比例为20%。根据房产税法律制度的规定，该企业2012年度应缴纳房产税（ ）。
A.24万元
B.22.80万元
C.30万元
D.16.80万元
【答案】B
【解析】（1）用于对外投资联营的部分，由于其不承担投资风险，只收取固定收入，视同出租，其计税依据为租金收入，即每年的固定利润分红50万元，应纳税额=50×12%=6（万元）；（2）剩余部分以房产余值为计税依据，应纳税额=2500×70%×（1－20%）×1.2%=16.80（万元）；（3）该企业2012年度应缴纳房产税=6＋16.8=22.8（万元）。
【例题2·单选题】某企业2012年1月1日的房产原值为3000万元，3月31日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。根据房产税法律制度的规定，该企业当年应缴纳房产税（ ）万元。
A.4.8
B.24
C.27
D.28.8
【答案】C
【解析】（1）从价部分：2000×（1－20%）×1.2%＋1000×（1－20%）×1.2%×3/12=21.6（万元）；（2）从租部分：5×9×12%=5.4（万元）；（3）当年应纳房产税=21.6＋5.4=27（万元）。
（四）税收优惠（★★★）
1.国家机关、人民团体、军队“自用”（不包括出租）的房产，免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产，免征房产税。
【解释】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产，免征房产税。
【解释】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。
4.个人所有非营业用的房产（居民住房），免征房产税。
【解释1】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
【解释2】为了抑制房价过快增长和房产投机行为，从2012年1月起，我国在上海、重庆两地进行了房产税改革。
5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
6.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
7.老年服务机构自用的房产，免征房产税。
【例题1·单选题】某企业2011年度生产经营用房原值12000万元；幼儿园用房原值400万元；出租房屋原值600万元，年租金80万元。已知房产原值减除比例为30%；房产税税率从价计征的为1.2%，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（2012年）
A.12000×（1－30%）×1.2%=100.8（万元）
B.12000×（1－30%）×1.2%＋80×12%=110.4（万元）
C.（12000＋400）×（1-30%）×1.2%＋80×12%=113.76（万元）
D.（12000＋400＋600）×（1－30%）×1.2%=109.2（万元）
【答案】B
【解析】（1）企业办的幼儿园用房免征房产税；（2）企业经营性房产从价计征房产税；（3）出租房产从租计征房产税。
【例题2·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2012年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2012年4月底B栋房产租赁到期。自2012年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，当地省级人民政府规定按房产原值减除20%的余值计税。根据房产税法律制度的规定，该企业2012年应缴纳房产税（ ）万元。
A.15.04
B.16.32
C.18.24
D.22.72
【答案】A
【解析】（1）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，A栋房产应纳房产税=1200×（1－20%）×1.2%×4个月/12=3.84（万元）；（2）B栋房产应纳房产税=10×12%×4个月＋1000×（1－20%）×1.2%×8个月/12=11.2（万元）；（3）该企业2012年应纳房产税=3.84＋11.2=15.04（万元）。
（五）纳税义务发生时间（★★★）（2010年单选题）
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。
8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
【例题·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010年）
A.2009年12月
B.2010年1月
C.2010年2月
D.2010年4月
【答案】C
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。
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