二、房地产开发企业土地增值税的清算(★★★)
(一)土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
(二)土地增值税清算的条件
【提示1】清算时间：对应进行土地增值税清算项目，纳税人应当在满足条件之目起90日内到主管税务机关办理清算手续；对于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
【提示2】税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
【例题14·单选题】下列情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是()。
A．取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
B．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C．纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
D．已竣工验收的房地产开发项目70％销售，其余可销售部分自用或出租的
【答案】B
【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(4)省税务机关规定的其他情况。
(三)非直接销售和自用房地产收入的确定
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
(四)土地增值税的扣除项目
1．扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2．房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由地方税务机关核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
3．房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5．属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6．房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
7．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
【提示1】拆迁补偿费的扣除相关规定：
1．房地产企业用建造的该项目的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2．开发企业采取异地安置，异地安置房屋属于自行开发建造，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置房屋属于购入的，以实际支付购房支出计入拆迁补偿费。
3．货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。
【提示2】本内容是整个章节中比较重要的知识点，经常会结合土地增值税计算的相关内容考核，相关内容要牢牢掌握。
【例题15·多选题】下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有()。
A．纳税人在规定期限内清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金
B．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
C．回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入
D．对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
【答案】ABD
【解析】选项C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。
(五)土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1．依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2．擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3．虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4．符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5．申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
(六)清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(七)土地增值税清算后应补缴的土地增值税
加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
【例题16·多选题】关于土地增值税清算的陈述，下列说法正确的有()。
A．土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位
B．取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，应该进行清算
C．应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续
D．纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
【答案】AD
【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，由税务机关进行判断是否进行清算，
选项B不符合规定；应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，选项C不符合规定。
