【26·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有()。(2009年原制度)
A．旧房产的评估价格
B．支付评估机构的费用
C．建造旧房产的重置成本
D．转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税，所以应选AD选项。纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，B选项按照政策也可以扣除，但是超出教材给定的政策范围。
【27·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产，计算土地增值税增值额时均能扣除的项目有()。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．房地产开发成本
C．与转让房地产有关的税金
D．旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
【解析】房地产开发成本适用于新建房地产转让的扣除，不适用于旧房产转让的扣除；旧房及建筑物的评估价格适用于旧房产转让的扣除，不适用于新建房地产转让的扣除。
【28·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照()。(2001年)
A．税务部门估定的价格扣除
B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C．房地产评估价格扣除
D．房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】考点在予许多人误认为应该选择A。
【29·计算问答题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0．5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。(1997年)
【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算问答题，考核计算步骤和各扣除项目的基本规定。
确定转让房地产的收入：
转让收入为15000万元。
(3)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：
(3000+4000)×10%=700(万元)。
③与转让房地产有关的税金为：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(3000+4000)+×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额合计为：
3000+4000+700+825+1400=9925(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：15000-9925=5075(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：
5075÷9925×100%=51．13%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
(5)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533．75(万元)。
【30·计算问答题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
(1)按照国家确关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税赞160万元；
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修赞用500万元；
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；
(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销侮收入6500万元；将另外1/2的建筑画积出租，当年取得租金收入15万元。
(其他相关资料：该企业所在省规定，按地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)
要求：根据上述资料，按F列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
(5)企业应缴纳的土地增值税；
(6)企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
(7)企业应缴纳的房产税。(2008年)
【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。
(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×1/2=2080(万元)
(2)应扣除的房地产开发成本=3000×1/2=1500(万元)
(3)应扣除的房地产开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)
(4)应扣除的与转让房地产有关的税金
=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0．5%0=357．5+3．25=360．75(万元)
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。
(5)扣除项目总额=2080+1500+358+360．75=4298．75(万元)
增值额=6500-4298．75=2201．25(万元)
增值率=2201．259429.75×100%=51．21%
适用的税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56(万元)
(6)企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=325．75×(1+7%+3%)=358．33(万元)
(7)应纳房产税=15×12%=1．8(万元)。
课程辅导：2013年注会HD高清课件全新上线 业内顶级讲师聚首助你轻松拿证
考试大纲：2013年注册会计师考试大纲专题 新旧大纲变化对比 新旧教材变化对比
热点关注：1997-2011年注册会计师考试(CPA)真题及答案 各科复习计划
